公房是指国家所有或集体所有的房屋。根据该公房产权单位不同，公房分为直管公房和自管公房。直管公房是政府公房管理部门或政府授权的单位依法进行经营管理的国有房屋，它的产权单位是各级政府。自管公房是国有企事业单位自行经营管理的集体所有房屋，它的产权单位是国有企事业单位。

无论是直管公房，还是自管公房，房屋产权单位都会将该房屋出租给本单位职工。双方签订《公有住宅租赁合同》，确定双方的权利义务。公房的承租人去世后，其同住的符合相应条件的家属可以继续承租该房屋。1995年4月5日，北京市房地产管理局统一制定了《北京市公有住宅租赁合同》。该合同第七条规定，租赁期限内，乙方（承租人）同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

公房的承租人不仅可以占有、使用该房屋，而且还有巨大的期待利益。当产权单位出售公房时，该承租人可以房改成本价购买该房屋。如果遇到拆迁，可以得到巨额补偿。正因为公房承租涉及巨大的经济利益，在承租人去世后，其子女往往会因为承租人的变更发生争议。在现实生活中，主要有以下几种情况：

（一）承租人去世后，各个子女对承租人的变更无法达成一致，无法变更承租人，承租人一直是死者的名字；

（二）承租人去世后，各个子女对承租人的变更无法达成一致，某子女伪造其他子女同意变更的证明，以欺诈的方式变更承租人，将公房承租人变更为自己；

（三）承租人去世后，某子女要求将公房承租人变更为自己，出租人（房屋产权单位）未征求其他子女的意见，擅自将承租人变更为某子女；

（四）承租人去世后，出租人（房屋产权单位）未征求其子女的意见，擅自将承租人变更为与承租人无亲属关系的第三方。

在第一种情况下，双方没有签订《公有住宅租赁合同》。在第二、三、四种情况下，出租人和承租人重新签订了《公有住宅租赁合同》。情况不同，合同的法律效力也不同。

（一）某子女伪造其他子女同意变更的《证明》，以欺诈的方式签订的公房租赁合同是有效的。理由是：

根据我国《合同法》的规定，以欺诈的方式订立的合同，只有在侵犯国家利益时，才是无效合同。否则就是有效的。在此情况下，当事人只能请求撤销该合同，而不能要求确认合同无效。

此外，在合同订立过程中，产权单位与该子女也没有恶意串通的行为。尽管该子女出具的《证明》是伪造的，但是产权单位对该《证明》仅仅是形式审查，而不是实质审查。房屋产权单位不是司法鉴定机构，无法辨别真伪，本身并没有过错。

（二）房屋产权单位未征求其他子女的意见，擅自将承租人变更为某子女，该房屋租赁合同应当是无效的，理由是：

1、房屋产权单位（出租人）在房屋租赁合同中承诺承租人的子女有继续承租的权利，该承诺构成合同义务。如果没有通知其子女，就是一种违约行为。

房屋产权单位的承诺是一种单方允诺，它单方面的作出意思表示，为自己设定义务，使对方获得权利。根据民法的意思自治原则，民事主体可以任意处分自己的财产或权利，只要不违反法律的强制性规定，该行为就应当受到法律的承认和保护。单方允诺不需要相对人的任何意思表示，即发生法律效力。单方允诺是债发生的根据之一，民事主体一旦作出允诺，即应恪守信用，自觉受其约束，不允许随意撤回允诺，如果撤回允诺造成他人损害的，应负损害赔偿的责任。

2、房屋产权单位和某子女都明明知道原承租人有其他子女，在变更承租人时，故意不通知其他子女，这是恶意串通行为。

在变更承租人的过程中，恶意串通的情形有二种，一种是产权单位与某子女事先达成一致，相互约定不通知其他子女，秘密的变更承租人。另一种是某子女做出变更承租人的意思表示，产权单位不予拒绝，以默示的方式表示接受，双方共同合作完成了承租人的变更行为。产权单位和该子女不管采用何种形式，均属于恶意串通行为。

3、房屋产权单位和某子女的行为共同侵犯了其他子女的合法权益。

如上所述，公房的承租权能给承租人带来巨大的经济利益，房屋产权单位和某子女的行为剥夺了其他子女的承租权，不可避免的侵犯了其合法权益。

我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效：

（三）房屋产权单位未征求其他子女的意见，擅自将承租人变更为与承租人无亲属关系的第三方。该房屋租赁合同也是无效的，理由同上，不再赘述。

在司法实践中，法院也会认定此类合同无效，如北京市丰台区人民法院关于张甲诉张乙、北京某物管理有限公司确认合同无效纠纷案件。

（刘维昭律师：13522466520）