公房是指国家所有或集体所有的房屋。根据公房产权单位不同，公房分为直管公房和自管公房。直管公房是政府公房管理部门或政府授权的单位依法进行经营管理的国有房屋，它的产权单位是各级政府。自管公房是国有企事业单位自行经营管理的集体所有房屋，它的产权单位是国有企事业单位。无论是直管公房，还是自管公房，房屋产权单位都会将该房屋出租给本单位职工。双方签订《公有住宅租赁合同》，确定双方的权利义务。

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括房屋。但是，这里的“房屋”仅仅指所有权属于死者的“私房”，并不包括“公房”。 “公房”姓“公”，所有权归国家或集体，不归职工个人。职工对承租的公房仅有使用权，没有所有权。

因此，根据我国《继承法》的规定，承租的公房不是承租人的遗产，不能由死者的继承人进行继承。

但是，按照我国的公房管理政策，公房的承租权是可以世代相传的。公房的承租人去世后，符合相应条件的家属可以继续承租该房屋。例如，北京市房地产管理局制定的《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方（承租人）同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。无论是公房的原承租人，还是后续的承租人，他们不仅可以占有、使用该房屋，而且还有巨大的期待利益。当产权单位出售公房时，该承租人就可以房改成本价购买该房屋。如果遇到拆迁，还可以得到巨额补偿。这些经济利益都是由公房承租权衍生出来的。既然公房承租权蕴含着如此巨大的经济利益，父母生前的公房承租权可以成为遗产吗？

公房的承租权是国家机关或国有企事业单位的工作人员对本单位的公有房屋享有的承租的权利。国家机关或国有企事业单位的工作人员在达到一定的工作年限后，其所在单位就会根据其工龄长短、职务高低、业绩大小，人口多少等因素，确定分配给该工作人员一定面积的房屋，并与之建立房屋租赁关系。公房承租权是计划经济的产物，是一种变相的工资分配方式，是职工工资中住房消费的补偿，也是劳动力价值的组成部分。

公房的承租权与私房的承租权相比，有很多不同之处，主要有以下几点：

第一、权利来源不同。公房承租权的产生一方面基于单位职工的工作人员身份，另一方面基于该职工的工龄长短、职务高低、业绩大小、人口多少、住房现状等因素。公房承租权的取得需要支付租金，但是，该租金数额是由当地政府的专门机构统一规定的，远远低于市场价格，产权单位收取的租金主要作为房屋维修成本费用，并不是盈利。私房承租权的产生主要基于当事人之间的合意，只要双方当事人意思达成一致，就可以取得承租权。私房承租人没有身份要求，任何民事主体都可以成为承租人，包括公民、法人、社会组织。私房的租金数额是租赁双方根据市场供求关系协商确定的。在通常情况下，出租人收取租金是以盈利为目的。

二、权利期限不同。公房承租权是没有终止期限的。尽管公房租赁合同也约定了租赁期限，但是，合同到期后，如果没有法定事由或约定事由，房管部门必须续签。公房承租人去世后，符合条件的近亲属（包括配偶、子女等）还有权继续承租该公房。公房的承租人及其继承人对该公有房屋实际上具有永久的占有权和使用权。私房承租权都是有期限的，合同到期后，任何一方都有权终止合同。非经双方协商一致，任何一方均可拒绝续签。如果私房承租人在合同期限内去世，在合同没有特别约定的情况下，该承租人的继承人并没有继续承租的权利。

三、权利内容不同。公房承租权具有独立的财产性质。住房制度改革以后，承租人在符合一定条件的情况下可以将公房使用权上市交易。这体现了公房使用权的市场价值。此外，对公有住房进行拆迁时，承租人可以直接获得拆迁安置补偿。因此公房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。对于私房承租权，承租人在任何情况下都无权上市交易。另外，承租房屋拆迁时，拆迁人只对出租人进行补偿，并不针对承租人进行补偿。如果承租人有损失，只能向出租人主张权利。

关于公房承租权（或使用权）的法律性质，法律理论界主要有三种观点：

第一种观点：公房承租权（或使用权）因房屋承租人与公房管理部门签订公房租赁合同而产生，故公房承租权（或使用权）属于合同债权。

第二种观点认为：公房承租人对房屋享有占有、使用、收益、处分（有限制）等各项权能，且该权利具有永续性和经济价值，故应当将公房承租权（或使用权）认定为用益物权。

第三种观点认为：公房承租权（或使用权）实质上具有用益物权的性质，由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类，受物权法定原则的制约，只能认为公房承租权（或使用权）是一种高度物权化的债权。

我认为，公房承租权是一项具有财产价值的权利。公房承租权与私房承租权有很大的区别，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使之与用益物权极其相似。但是，受物权法定原则的限制，我们不能将公房承租权定性为用益物权，只能将其界定为一种高度物权化的债权。此观点也是法律理论界及司法界的普遍共识。

既然公房承租权具有高度的财产价值，并且公房的承租权来源于父母，父母去世以后，该公房承租权就不应当由某一个子女单独享有。否则，就违背了公平原则。我认为，将父母的公房承租权视为遗产，依照继承法的相关规定进行处理，是公平的、必要的，也符合我国的法律规定和实际情况。

首先、公房承租权蕴含着父母的财产权利。如前所述，公房承租权与父母的工龄、职务、业绩有着密切联系，是一种变相的工资分配方式，是职工工资中住房消费的补偿，也是劳动力价值的组成部分。父母的财产权利应当由其继承人（包括配偶、子女等）共同分享。

其次、公房承租权蕴含着所有家庭成员的权益。公房的承租人是父亲或母亲，但公房却是供整个家庭使用的，其面积大小也与家庭人口的多少有关。公房承租权不仅仅是父亲或母亲居住权益的保障，也是整个家庭居住权益的保障。在父母去世后，由某一子女独自享有该公房的承租权显然是不公平的。

再次、公房承租权的经济价值归属于承租人所有，该经济价值在父母承租该房屋之时就已经存在了。公房名义上姓 “公”，但其经济价值却归承租人所有。该经济价值在父母承租该房屋之时就已经存在了。房屋拆迁时，承租人所得到的拆迁安置补偿利益其实就是该公房以前所蕴含价值的具体体现。

第四、根据我国《继承法》及其司法解释的规定，遗产的范围并不限于实物，也包括某些财产性的权利，履行标的为财物的债权等可以成为遗产。公房承租权成为遗产，符合《继承法》的相关规定。

第五、父母去世后，其子女在变更公房承租人时，为了满足公房承租人变更的相关规定，其他子女会同意将公房承租人变更到某个子女名下。对于该意思表示的具体含义，如果各子女之间没有明确的约定，我们应当进行狭义理解，而不应当进行广义理解。我们只能理解为其他子女仅仅同意将公房承租人变更为某子女，并不意味着其他子女同意将该公房承租权蕴含的经济利益全部转让给该子女。如果公房承租人变更后房屋被拆迁，拆迁利益依然应当作为遗产进行分割。

   在司法实践中，法院已经认定了公房承租权的遗产性质，如重庆市南岸区人民法院关于李＃诉向＃遗产继承纠纷。此外，天津市高级人民法院在《关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析》（2013年）中也明确表示:人民法院受理公有住房权属变更与确认案件并依照继承案件规则进行处理是公平而且必要的。公有住房本身不是遗产，但公有住房使用权无疑应当属于遗产

（刘维昭律师：13522466520）