在同居期间，为了向女方表示忠心，男方出资购房，将房产登记在女方名下的事情并不少见。男方这样做的初衷，肯定是为了喜结良缘，携手步入婚姻殿堂。但是，事情有时并不如人意。房子买了，未必就能结婚。于是，恋人分手，同居关系解除，如何分割房产就成了一个不可避免的问题。

同居关系解除时，男方通常会要求女方返还房子或者返还全部购房款。女方却认为，房子登记在她个人名下，就是她的个人财产，购房款是男方支付的，这属于赠与行为，坚决拒绝男方的要求，拒不返还房子或购房款。

按照我国《合同法》的赠与理论，在赠与合同关系中，动产所有权从财产交付时转移，不动产（房屋）所有权从变更登记时转移。赠与的财产，如果已经完成了所有权的转移，赠与人不能任意撤销，无权要求对方返还。

在司法实践中，如果完全按照《合同法》的赠与规定来处理上述事情，虽然不违反法律规定，却有违公平理念。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。众所周知，房子属于金额较大的财产。对于普通家庭来说，房子几乎就是其全部家产。同居关系解除了，结婚的愿望破灭了，却把房子拱手送人，这肯定是不公平的。因此，遵照公平原则，法院通常会把“同居期间（或者恋爱期间），一方出资，房产登记在另一方名下”的行为视为附条件（义务）的赠与。所附条件（义务）就是登记结婚。我国《合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务。《民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。双方没有登记结婚，同居关系解除，视为条件没有成就。尽管房产登记在未出资一方的名下，未出资一方并不是真正的权利人，解除同居关系时，应当返还房产或购房款。如果未出资一方对该房产有贡献的，应当根据其贡献大小折价补偿。这也做，符合公平理念，也符合当事人出资的初衷。

人民法院的这种做法并不违反《物权法》的规定。我国采用不动产物权登记公示原则。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是，《物权法》第十九条又规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。这就说明，不动产登记簿仅有“推定的证据效力”。在一般情况下，不动产登记簿上记载的权利人是谁，就推定谁是不动产的所有权人。但是，如果其他人有充分的反证，证明不动产登记簿记载的权利人并不是真正的权利人，法院可以做出相反的认定，否定不动产登记簿记载的权利人。

法院在审理此类案件时，一般会审查购房款的来源、出资人的经济状况等因素。这是认定出资性质的重要依据。如果购房款是出资人父母支付的、或者是从亲朋好友借来的、或者是贷款支付的，同居期间一方出资购房肯定是为了结婚，而不是有其他目的，房产登记在另一方名下，就一定是附条件的赠与行为。

需要指出的是，如果有配偶与人同居，一方出资购房，登记在另一方名下，一般视为赠与，而不是附条件的赠与，不能要求返还。因为，既然一方有配偶，出资购房不可能以结婚为目的，这是显而易见的事情。

【刘维昭律师：13522466520】