同居关系解除时，同居男女双方涉及的房产主要有四种情形，即：

①同居期间，双方共同出资，房产登记在一人名下；

②同居之前一方按揭购房，同居之后双方共同还贷；

③同居期间，一方出资，房产登记在另一方名下；

④同居期间，一方出资，房产登记在男女双方名下。

本文就以上四种情形逐一分析。

（一）同居期间，双方共同出资，房产登记在一人名下，解除同居关系时，如何分割？

在同居期间，男女双方都希望携手步入婚姻殿堂，百年和合，白头到老。有的甚至在结婚前就以夫妻的名义同居。基于相互的信任，二人共同出资购房时，房产有时就登记在一人名下。可是，事情常常走向自己的反面。有时候，房子买好了，爱情却不见了。于是，恋人分手，同居关系解除，如何分割房产，就成为不可避免的一个问题。

夏某（女）和蒋某（男）在同居期间，二人共同出资购买了三套房产，均登记在蒋某名下。后来，蒋某见异思迁，喜新厌旧，与夏某分手。夏某起诉到法院，要求分割三套房产。法院审理后认为，二人在同居期间，共同购置了房产，虽然房产登记在蒋某一人名下，但双方对该房产的取得均有贡献，该房产应当认定为共有财产，依法进行分割。

这是一个真实的案例，可以参见（2010）崇民初字第0467号民事判决书、（2010）通中民终字第0169号民事判决书、（2012）苏民再提字第0124号民事调解书。

我国采用不动产物权登记公示原则。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是，《物权法》第十九条又规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。这就说明，不动产登记簿仅有“推定的证据效力”。在一般情况下，不动产登记簿上记载的权利人是谁，就推定谁是不动产的所有权人。但是，如果其他人有充分的反证，证明不动产登记簿记载的权利人并不是真正的权利人，法院可以做出相反的认定，否定不动产登记簿记载的权利人。

在同居期间，二人共同出资购房，即使房子登记在一人名下，这也属于共有财产，而不能认定为个人财产。同居关系解除时，该房产应当根据二人对该房产的贡献大小按份分割。

同居关系不同于夫妻关系。在同居期间，二人购买了房产，该房产仅仅登记在一人名下。未在产权证上登记的另一人，如果想分割该房产，就必须证明该房产是在同居期间购买的，购买房产时，二人均有出资，均有贡献。只有这样，该房产才能作为共有财产予以分割。如果不能提供出资证明，不能证明自己对该房产有贡献，则难以分割该房产。

（二）同居之前一方按揭购房，同居之后双方共同还贷，解除同居关系时，如何分割？

张某（男）与李某（女）相恋后不久开始同居。同居之前，张某在北京市朝阳区以按揭贷款的方式购买了一套房子。同居之后，李某与张某一起偿还房贷。二年后，张某结识一个新女友，提出与李某分手，并要求李某搬离。李某认为，她与张某共同还贷，房子也有她的份额，拒不搬离，并要求分割房产。

李某（女）可以分得房产吗？

根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》、《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、《民法通则》及最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见等法律法规的规定，男女双方在同居期间取得的共有财产，在解除同居关系时，应当进行分割。同居期间的共有财产是指在同居期间，男女二人共同投资购买的财产和共同经营管理所得的财产。在同居之前一方就获得的财产，不属于共有财产。就本案而言，该房产是张某在同居之前购买的，只不过购买的方式是按揭贷款。同居之后，李某偿还了部分房贷，履行了张某向银行还贷的义务。李某只是对偿还银行的贷款有贡献，对该房产的取得并没有贡献。因此，李某不能分割该房产。

李某偿还的部分房贷，在解除同居关系之后，张某应当返还还给李某。否则，就构成不当得利。

鉴于李某偿还贷款与该房屋有关联，考虑到房屋具有升值空间，张某应当适当给予李某一定的补偿。

需要指出的是，同居之前，一方按揭购房，房产证上登记的权利人只有一人，借款合同上的借款人也是一人。因此，另一人在代偿房贷时，一定要保留相关的凭证。否则，就应承担举证不能的法律后果。

（三）同居期间，一方出资，房产登记在另一方名下，解除同居关系时，如何分割？

在同居期间，为了向女方表示忠心，男方出资购房，将房产登记在女方名下的事情并不少见。男方这样做的初衷，肯定是为了喜结良缘，携手步入婚姻殿堂。但是，事情有时并不如人意。房子买了，未必就能结婚。于是，恋人分手，同居关系解除，如何分割房产就成了一个不可避免的问题。

同居关系解除时，男方通常会要求女方返还房子或者返还全部购房款。女方却认为，房子登记在她个人名下，就是她的个人财产，购房款是男方支付的，这属于赠与行为，坚决拒绝男方的要求，拒不返还房子或购房款。

按照我国《合同法》的赠与理论，在赠与合同关系中，动产所有权从财产交付时转移，不动产（房屋）所有权从变更登记时转移。赠与的财产，如果已经完成了所有权的转移，赠与人不能任意撤销，无权要求对方返还。

在司法实践中，如果完全按照《合同法》的赠与规定来处理上述事情，虽然不违反法律规定，却有违公平理念。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。众所周知，房子属于金额较大的财产。对于普通家庭来说，房子几乎就是其全部家产。同居关系解除了，结婚的愿望破灭了，却把房子拱手送人，这肯定是不公平的。因此，遵照公平原则，法院通常会把“同居期间（或者恋爱期间），一方出资，房产登记在另一方名下”的行为视为附条件（义务）的赠与。所附条件（义务）就是登记结婚。我国《合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务。《民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。双方没有登记结婚，同居关系解除，视为条件没有成就。尽管房产登记在未出资一方的名下，未出资一方并不是真正的权利人，解除同居关系时，应当返还房产或购房款。如果未出资一方对该房产有贡献的，应当根据其贡献大小折价补偿。这也做，符合公平理念，也符合当事人出资的初衷。

人民法院的这种做法并不违反《物权法》的规定。我国采用不动产物权登记公示原则。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是，《物权法》第十九条又规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。这就说明，不动产登记簿仅有“推定的证据效力”。在一般情况下，不动产登记簿上记载的权利人是谁，就推定谁是不动产的所有权人。但是，如果其他人有充分的反证，证明不动产登记簿记载的权利人并不是真正的权利人，法院可以做出相反的认定，否定不动产登记簿记载的权利人。

法院在审理此类案件时，一般会审查购房款的来源、出资人的经济状况等因素。这是认定出资性质的重要依据。如果购房款是出资人父母支付的、或者是从亲朋好友借来的、或者是贷款支付的，同居期间一方出资购房肯定是为了结婚，而不是有其他目的，房产登记在另一方名下，就一定是附条件的赠与行为。

需要指出的是，如果有配偶与人同居，一方出资购房，登记在另一方名下，一般视为赠与，而不是附条件的赠与，不能要求返还。因为，既然一方有配偶，出资购房不可能以结婚为目的，这是显而易见的事情。

（四）同居期间，一方出资，房产登记在男女双方名下，解除同居关系时，如何分割？

结婚前，女方通常会要求男方买房。还有的女方甚至要求把房产登记在二人名下。否则，就不登记结婚。在现实生活中，即使房子登记在二人名下，二人也未必就能结婚。于是，恋人分手，同居关系解除，如何分割房产就成了一个不可避免的问题。

同居关系解除时，男方通常会要求获得全部房产。女方却认为，房子登记在他们二人名下，就是二人的共同财产，就应当有她的一半。购房款是男方支付的，这属于赠与行为。因此女方拒绝男方要求，坚持要求分得一半房产。

按照我国《合同法》的赠与理论。在赠与合同关系中，动产所有权从财产交付时转移，不动产（房屋）所有权从变更登记时转移。赠与的财产，如果已经完成了所有权的转移，赠与人不能任意撤销，无权要求对方返还。

在司法实践中，如果完全按照《合同法》的赠与规定来处理此类事情，虽然不违反法律规定，却有违公平理念。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有我国偿、诚实信用的原则。众所周知，房子属于金额较大的财产。对于普通家庭来说，房子几乎就是其全部家产。同居关系解除了，结婚的愿望破灭了，却把一半房产拱手送人，这肯定是不公平的。因此，遵照公平原则，法院通常会把“同居期间（或者恋爱期间），一方出资，房产登记在双方名下”的行为视为附条件（义务）的赠与。所附条件（义务）就是登记结婚。我国《合同法》第一百九十条规定，赠与可以附义务。《民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。双方没有登记结婚，同居关系解除，视为条件没有成就。尽管房产登记在双方的名下，未出资一方并不是真正的权利人，同居关系解除时，应当返还其所得房产。如果未出资一方对该房产有贡献的，应当根据其贡献大小折价补偿。这也做，符合公平理念，也符合当事人的初衷。

人民法院的这种做法并不违反《物权法》的规定。我国采用不动产物权登记公示原则。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是，《物权法》第十九条又规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。这就说明，不动产登记簿仅有“推定的证据效力”。在一般情况下，不动产登记簿上记载的权利人是谁，就推定谁是不动产的所有权人。但是，如果其他人有充分的反证，证明不动产登记簿记载的权利人并不是真正的权利人，法院可以做出相反的认定，否定不动产登记簿记载的权利人。

法院在审理此类案件时，一般会审查购房款的来源、出资人的经济状况等因素。这是认定出资性质的重要依据。如果购房款是出资人父母支付的、或者是从亲朋好友借来的、或者是贷款支付的，同居期间一方出资购房肯定是为了结婚，而不是有其他目的，尽管房产登记在双方名下，对于未出资一方而言，这是附条件的赠与行为。

【刘维昭律师：13522466520】