对于在北上广深一线城市生活的普通人来说，拥有一套自己的房子，几乎就是毕生的追求。房价太高了，普通人即使奋斗一生，也未必能买的起房子。如果能够遇到政府征地拆迁，拆迁户就能轻轻松松地获得几套房子甚至十几套房子。房子被拆迁后，除了被腾退人外，还有很多应安置人员。应安置人员包括很多人，比如配偶、儿子儿媳，女儿女婿，甚至还有其他亲朋好友。拆迁安置房得到以后，大家都想分一杯羹。房子究竟应当是谁的，无数家庭争论不休，矛盾重重。

政府拆迁涉及的房屋类型很多，有商品房、公租房、军产房、农村宅基地房屋等。在本文中，我们以农村宅基地房屋的拆迁为例，来分析研究拆迁安置房的归属问题。规则是普遍适用的，道理也是大同小异。农村宅基地房屋被拆迁后的安置房所有权归属原则，同样适用于商品房、公租房等。

我们首先看这样一个案例：

刘某（男）和李某（女）是夫妻，二人均是北京人。刘某在北京市朝阳区三间房乡某村有一处房产，房子是农村宅基地房屋，宅基地的面积是360㎡，宅基证上登记的使用人是刘某。

刘某（男）和李某（女）婚后有二个女儿和一个儿子，二个女儿分别是刘大女和刘二女，儿子是刘三小。刘大女的配偶是北京市昌平区的人，结婚后，刘大女将户口迁至昌平区。刘二女的配偶熊小小（男）是湖北人，结婚后，没有将户口迁出，仍然保留在朝阳区三间房乡。刘二女和熊小小（男）有一个儿子熊小孙，户口也在朝阳区三间房乡。刘二女和熊小小（男）都在湖南长沙工作，并不在北京。刘某的儿子刘小小结婚后，仍然和刘某住在一起。刘小小的媳妇张某（女）是河北人，由于受北京市户口政策的限制，尚未将户口迁至北京市朝阳区三间房乡。刘小小和张某有一个儿子刘小孙，户口在朝阳区三间房乡。刘某（男）有一个外甥王某，毕业后无处落户，就将户口暂时落在刘某的户口本上。

2017年，北京市进行城市绿化工程，需要拆迁朝阳区三间房乡多处村庄的房屋，第一批拆迁对象包括东柳村、西柳村、北双桥村、金家村、新房村。刘某的房屋也在拆迁之列。

为了保证拆迁工作顺利进行，也为了保证被拆迁人的合法利益，北京市朝阳区三间房乡制定了《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》。根据该安置办法的规定，刘某的房子被拆迁后，被腾退人是刘某，应安置人员包括李某、刘二女和配偶熊小小、儿子熊小孙、刘三小和配偶张某、儿子刘小孙、王某，共九人。

刘某的房屋被拆迁后，可以得到五套安置房产，包括一套三居房屋，面积是120㎡，二套二居房屋，面积是75㎡，二套独居，面积是45㎡。

五套房产，应当是谁的，刘某与其子女产生了巨大分歧。

刘某认为，被拆迁的房子是他的，五套安置房也应当全部是他的，其他人没有权利获得拆迁安置房。

刘二女和配偶熊小小认为，按照拆迁政策，每人有40㎡的拆迁安置房，他们一家三口人，都是应安置人员，应当有120㎡的房子。

刘三小和配偶张某也认为，按照拆迁政策，每人有40㎡的拆迁安置房，他们一家三口人，都是应安置人员，也应当有120㎡的房子。

王某认为，按照拆迁政策，每人有40㎡的拆迁安置房，他可以得到一套独居。至于独居房屋超出应安置面积的部分，王某同意另行出资购买。

刘大女认为自己也是刘某的子女，也要求得到一套独居。

刘三小和配偶张某感情不和，在拆迁过程中，刘三小要求离婚。张某同意离婚，但是要求分割拆迁安置房，遭到拒绝。

刘某的房屋被拆迁后，根据拆迁安置办法，可以得到五套拆迁安置房。房子到手了，一系列的问题也接踵而至：

①这五套房子，应当是谁的？是刘某一个人的，还是所有的应安置人员人人有份？

②假如刘三小和张某离婚了，张某作为外地媳妇，是否能够分割拆迁安置房？

为了解决这个问题，我们必须弄明白以下几个问题：

①被腾退人（或被拆迁人）和应安置人员是根据什么确定的？

②拆迁安置房的面积是根据什么确定的？

③拆迁安置房屋的来源是什么？

④拆迁安置房屋应当是谁的？

⑤“空挂户”是否可以得到拆迁安置房？

一、被腾退人（或被拆迁人）和应安置人员是如何确定的？

被腾退人（也就是被拆迁人）通常是指被拆除房屋及其附属物的所有人。比如，《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》中明确规定，被腾退人是指在三间房乡集体土地范围内具有房屋及其附属物的所有权人。

什么是应安置人员，顾名思义，应安置人员就是政府按照拆迁政策应当提供一定的住房面积予以安置的人员。应安置人员可能是被拆迁房屋的共有人，也可能不是，但是必须和被腾退人具有某种关系。哪些人员可以成为应安置人员呢？各地普遍的做法是根据户口和亲属关系予以确定。例如，《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》中明确规定，被腾退人现有实际人口（应安置人员）确定为：

①持有本乡常住户口并长期居住；

②原户口在腾退范围内的现役军人、在校学生、正在服刑的劳改、劳教人员可以计入现有实际人口；

③因受计划生育有关规定的限制，结婚后户口一直未能迁入本户的被腾退人的配偶、未婚子女，长期在本户居住的，可以计入现有实际人口；

④被腾退人的配偶、18周岁以下的子女，户口已迁出本户，有北京市户口，在本户长期居住的，可以计入现有实际人口。

在实践中，被腾退人的成年子女的配偶即也会被列入应安置人员。即使户口不在本户，也是如此。在本案中，刘三小的配偶张某就是这种情况。

由此可以看出，能否成为应安置人员，取决于二个因素，具备其中之一，就可以成为应安置人员。这二个因素是：

①具有当地的常住户口并且户口落在被拆迁房屋之中；

②没有当地的常住户口，但是与具有当地常住户口人是同一家庭成员。

一般来说，在同一户口本上的人，都是同一家庭成员。但是，也有例外。有一类人，本人并不是被腾退人的家庭成员，也不在此居住，由于种种原因，只是将户口落在本户。这类人就是俗称的“空挂户”，本案中的王某就属于此类。

二、拆迁安置房的面积是根据什么确定的？

在此，我们以北京市朝阳区三间房乡的拆迁为例，说明这个问题。北京市朝阳区三间房乡人民政府制定了《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》。

第十五条，在被腾退人原有住房拆迁的前提下，按照人均40㎡的标准，统一规划、统一建设、统一安置。

第十六条，以应安置的现有实际人口为基础，按照人均40㎡的标准，兼顾原住房建筑面积，确定被腾退人的安置面积。

被腾退人按照2800元／㎡的平均价格购买新村楼房，每人40㎡。原住房建筑面积超过人均40㎡的，可以按照2800元／㎡的平均价格购足原住房建筑面积。

根据规定，确定拆迁安置房屋面积的标准有二个：

①现有实际人口数量。人均40㎡，乘以人口数，就是应安置房屋的面积。

②原住房建筑面积。原有住房的建筑面积有多大，就可以得到多大的应安置房屋面积。等面积安置。在本案中，住房建筑面积就是宅基地的面积。

对于上述二个标准，被腾退人可以自行选择。当然，按照利益最大化的原则，被腾退人都会选择适用面积较多的一个标准。

上述标准是客观的，公正的，也是可行的，容易操作的。但是，由于应安置人员未必就是被拆迁房屋的所有人，所以，房子被拆除后，安置的房子应当是谁的，就很容易引发争议。我们还是以刘某的案例来进行说明。

刘某的房屋建筑面积（宅基地面积）是360㎡，即使不考虑其他人的户口因素，他也可以得到360㎡的安置房屋。

但是，李某、刘二女、刘三小等人以及王某都是应安置人员，都应当有40㎡的应安置房屋面积，如果按照应安置人员的数量，也应当有360㎡的应安置房屋。

如果房屋都归刘某一个人，刘大女、刘二女、刘三小、王某等人不同意。

如果房屋人人有份，每人40㎡，刘某不同意。

五套拆迁安置房屋，究竟应当是谁的呢？

三、拆迁安置房屋的来源是什么？

要想知道拆迁安置房应当是谁的，首先应当知道拆迁安置房子是怎么来的。

很多人认为，拆迁安置房屋来自被拆除房屋，是被拆除房屋形态的变化。我认为，这个观点是极其错误的。理由有二个：

其一，原有房屋被拆除后，政府会对被腾退人支付补偿款，其中一项补偿款就是针对地上物进行补偿的。地上物补偿款包括对原有房屋的补偿。所以，地上物的补偿款才是原有房屋形态的变化。

其二，应安置房屋面积是根据应安置人员的数量或者被拆除房屋的建筑面积（宅基地面积）确定的，并不是根据被拆除房屋的使用面积确定的。这也意味着，被拆除房屋的使用面积，只和地上物拆迁补偿款的多少有关，与应安置房屋的面积多少无关。

拆迁安置房屋究竟来自何方？其来源是什么？我认为，这个问题不能一概而论，应当具体情况具体分析。

如果被拆迁房屋的建筑面积非常小，而应安置人员非常多，应安置房屋的面积实际上是按照应安置人员的数量确定的，在此情况下，应安置房屋来源于应安置人员的身份。比如说，被拆迁房屋的建筑面积是100㎡，应安置人员是10人，应安置房屋就是400㎡。很显然，安置房屋来源于应安置人员的身份，而不是被拆迁房屋的建筑面积。

如果被拆迁房屋的建筑面积非常大，而应安置人员非常少，应安置房屋的面积实际上是按照被拆迁房屋的建筑面积确定的。被拆迁房屋的建筑面积就是宅基地面积。在此情况下，应安置房屋来源于被拆迁房屋的宅基地。比如说，被拆迁房屋的建筑面积是400㎡，应安置人员是5人，应安置房屋就是400㎡。很显然，安置房屋来源于被拆迁房屋的建筑面积，而不是应安置人员的身份。

如果按照应安置人员确定应安置房屋的面积，和按照被拆迁房屋的建筑面积确定应安置房屋的面积，二者是相等的，在此情况下，应当认为应安置房屋来源于被拆迁房屋的宅基地。为什么持有这个观点，我在下面的文章中阐述具体理由。

四、拆迁安置房，应当是谁的？

我们知道了拆迁安置房的来源，就很容易知道拆迁安置房应当是谁的。

如果安置房屋来源于应安置人员的身份，那么，对于所有的应安置人员而言，人人有份，只不过，每个人应得的安置房屋面积并不是相同的。具体分割办法，我们在此不探讨。

如果应安置房屋来源于被拆迁房屋的宅基地，那么，对于应安置人员而言，是否能够得到应安置房屋，取决于其本人是不是宅基地使用人。如果是宅基地使用人，就能够得到安置房屋。否则，就不能。宅基地使用人并不仅仅是宅基证上登记的那个人，而是所有的家庭成员。如何确定宅基地使用人，我们在此不探讨。

在房多人少【注：房多，指的是房屋的建筑面积大】的情况下，即使是应安置人员，如果不是宅基地使用热，也不能得到安置房子。如果出现这种情况，此人就不能享受政府制定的优惠购房政策，这是不是侵犯了该人员的合法权利呢？我的理解是这样的：

1、在拆迁时，政府制定的优惠购房政策，只能选择适用，不能同时适用，更不能叠加适用。被拆迁户购置应安置房屋时，或者按建筑面积购买，或者按人口数量购买，只能选择其一。在房多人少的情况下，被腾退人肯定会按照房屋建筑面积购买安置房屋。对于这类情况，政府不可能让被腾退人先按建筑面积购房，购足之后，对哪些列为应安置人员但是没有宅基地使用权的人，再按人口进行优惠购房。

2、任何人行使权利不能侵犯其他人的合法权利。在拆迁时，任何人享受政府的优惠购房政策的同时，决不能侵犯别人的权利。在房多人少的情况下，哪些没有宅基地使用权的人，尽管被列为应安置人员，却无法按自己的应安置人员身份优惠购房。如果想得到安置房，就只能侵占被腾退人等有宅基地使用权的人的合法利益，而这是法律所不允许的。

3、在拆迁时，优惠政策是国家和政府制定的，应安置人员只能向政府要求某种利益。但是，政府制定的优惠购房政策，并不是普惠政策，只有具备一定条件才能享受优惠政策。在房多人少的情况下，实际上无法享受按人口进行购房的政策。通俗的说，优惠购房，的确有阳光照不到的地方，并非阳光普照。

五、“空挂户”是否可以得到拆迁安置房？

“空挂户”能否得到拆迁安置房，取决于他本人能否享受优惠购房政策。而能否享受优惠购房政策，又取决于被拆迁房屋的宅基地面积和应安置人口数量。在房多人少的情况下，应安置房屋的面积是根据被拆迁房屋的宅基地面积确定的，“空挂户”享受不到优惠购房政策。只有在人多房少的情况下，“空挂户”才能享受到优惠购房政策。

举个例子：

假如李某的房屋宅基地面积不是360㎡，而是160㎡，安置房屋的面积应当按照人口因素确定，此时，王某作为“空挂户”，享受到了优惠购房政策，应安置房屋肯定有他的份额。

实际上，李某的房屋宅基地面积是360㎡，应安置房屋面积也是360㎡。此时，王某作为“空挂户”，没有享受到优惠购房政策，安置房屋肯定没有他的份额。

如果得不到房屋，“空挂户”可以得到拆迁款吗？我的回答是肯定的，一定能得到拆迁款。因为，在拆迁时，除了拆迁安置房，还有各种类型的补偿，具体包括：

1、            地上物补偿款（包括房屋、树木等）

2、            土地使用权区位补偿款

3、            搬家奖

4、            搬家补助费

5、            电话移机费

6、            空调拆装费

7、            有线电视补偿费

8、            自行周转费

9、            交通补助费

10、        冬季取暖补助费

11、        营业损失

12、        出租房屋补助

13、        腾退安置补贴

14、        试点配合奖。

上述补偿款，很多款项是按户口发放的。“空挂户”有户口，肯定可以得到一定数量的补偿款。

六、外地的媳妇能否得到拆迁安置房？

外地的媳妇，尽管户口没有迁到北京，但是，毫无疑问的是，她是男方的家庭成员，是应安置人员，在拆迁时，无论是按照被拆迁房屋的宅基地面积购买安置房屋，还是按照人口因素购买安置房屋，，拆迁安置房中都有她的份额。所以，外地的媳妇能够得到拆迁安置房。

七、在本案中，刘某的房屋被拆，究竟谁能得到拆迁安置房？

通过上述分析，我们很容易知道谁能得到拆迁安置房。简单的说，

1、刘某及其配偶李某肯定有拆迁安置房。

2、刘大女没有拆迁安置房。

3、刘二女及其配偶熊小小、儿子熊小孙能否取得拆迁安置房，取决于他们是否是宅基地使用人。

4、刘三小及其配偶张某、儿子刘小孙肯定有拆迁安置房。

5、王某是“空挂户”，没有享受到优惠购房政策，没有拆迁安置房。

八、刘三小离婚，其配偶张某能否分割拆迁安置房？

由于拆迁安置房中有张某的份额，所以，刘三小离婚，其配偶张某可以分割拆迁安置房。对于张某而言，拆迁之前离婚，不可能分割到房屋。拆迁之后离婚，却可以了。这就是法律。

【刘维昭律师：13522466520】