【北京高院的观点】2018年6月，北京市高级人民法院审判委员会发布《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，含蓄的表达了按份共有的观点。即：

被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

【吴晓芳法官的观点】2018年7月，最高人民法院的高级法官吴晓芳在《民事审判与指导》上发表文章《使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则》，倾向于共同共有。即：

房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产【注：这是最高院高级法官吴晓芳的个人观点，不是最高院的观点，也不是司法解释。】

【杨磊法官的观点】2018年10月19日，在北京律师协会婚姻家庭委员会举办的“使用已故配偶工龄优惠购买的房改房在家事案件中的权属认定及其处理方法”法律研讨会上，北京市第一中级人民法院法官杨磊明确提出了个人财产的观点。杨磊法官着重指出，对于北京高院关于“房改房”问题的解答，可以有多种解读，并不一定就是按份共有。【注：这也是北京市第一中级人民法院在司法实务中秉持的观点】

【山东青岛法院的观点】享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。

其观点来源于一个具体的判例，即：在顾某1、顾某2继承纠纷案中【案号：(2018)鲁02民申176号】，山东省青岛市中级人民法院认为， “房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。

总结起来，司法界和理论界主要有四种观点：

其一，使用已故配偶的工龄优惠购买的房改房，应当属于夫妻共同共有财产。

其二，使用已故配偶的工龄优惠购买的房改房，应当属于夫妻按份共有财产。已故配偶工龄对应的财产价值属于夫妻共同财产，应当依法继承，其余部分属于夫妻一方的个人财产。

其三，使用已故配偶的工龄优惠购买的房改房，应当属于夫妻一方的个人财产。但是，获得房产的夫妻一方应当对其他继承人予以补偿。

其四，使用已故配偶的工龄优惠购买的房改房，应当属于夫妻一方和死亡配偶继承人的按份共有财产。

我的观点与北京一中院杨磊法官的观点基本相同：

1、 夫妻一方使用已故配偶的工龄优惠购买的“房改房”是个人财产，不是夫妻共同财产。

2、 已故配偶的工龄具有财产属性，其对应的财产价值，应当按照公平原则，由夫妻一方对已故配偶的其他法定继承人予以补偿。

我的理由是：

（一）“房改房”是夫妻一方在配偶去世以后取得的，而不是在夫妻关系存续期间取得的。根据我国《婚姻法》的规定，该房产应当是夫妻一方的个人财产。

（二）房改时，夫妻一方的确使用了已故配偶的工龄，在折算工龄后，以极其优惠的成本价格购买了“房改房”，此时，已故配偶的工龄就具有了财产属性。但是，该财产属性并不是工龄本身所固有的，也不是工龄的孳息，而是国家政策在特定时期特定情况下为已故职工的工龄创设的。

（三）国家为已故配偶的工龄创设财产属性，使之具有了财产价值。但是，工龄本身既不是“物”，也不是财产权利，并不能直接进行继承。该工龄蕴含的财产价值也只是一种可能实现的价值，而不是现实存在的价值。

（四）国家为已故配偶的工龄创设财产属性，针对的并不是已故配偶本人，也不是已故配偶的所有近亲属（包括父母和子女），而是实际承租公房的夫妻一方。只有她（或他）才能将已故配偶工龄的财产属性由可能性转化为现实性。

（五）房改时，已故配偶工龄的财产属性和财产价值只有通过夫妻一方购买“房改房”的行为才能实现。而这种购买行为是夫妻一方个人的自主自愿的行为，她（或他）可以购买，也可以不购买。甚至可以只用自己的工龄购买，不用已故配偶的工龄购买。夫妻一方无论怎样决定自己的行为，都不会侵犯任何人的权利。

（六）按照房改政策，公房应当出售给承租公房的家庭，而不是个人。但是，家庭既包括夫妻双方健在的家庭，也包括丧偶家庭。因此，配偶去世后，夫妻一方以个人名义购买“房改房”也是符合房改政策的。

（七）公房面积的大小的确与已故配偶的职级有关系。职级越高，面积越大。配偶去世之前，已经按照职级享用了该公房，已经享受了相应的待遇。至于配偶去世之后，该公房如何处理，应当遵照国家政策的规定。事实上，配偶去世以后，单位（公房所有人）会让夫妻一方继续承租、使用，而不是进行调换。这是夫妻一方基于配偶身份应当享有的待遇，是国家政策赋予生者的权利，而不是已故配偶遗留的权利。

（八）房改时，夫妻一方购房款的来源与“房改房”的所有权没有关系。我们没有必要区分购房款是夫妻一方的个人财产，还是夫妻共同财产。即使购房款是夫妻共同财产，也不能认为该“房改房”是夫妻财产形态的转化，从而推论出“房改房”是夫妻共同财产。如果已故配偶的存款尚未继承，其他继承人可以要求继承存款，但是不能要求继承以该存款购买的房产。实际上，钱是种类物，不是特定物，并且不断地进行流通，我们也无法区分每一笔款项究竟是个人财产，还是夫妻共同财产。

（九）“房改房”的一半份额并不是已故配偶的遗产。根据我国《继承法》的规定，遗产是死者生前遗留的个人财产。就“房改房”而言，配偶生前只是享有承租使用权，并不享有所有权。配偶去世后，承租使用权也随之丧失了，更不用说所有权了。

（十）配偶去世以后，民事权利能力和民事行为能力随之终止，不可能再取得任何财产，因此，也就不可能再产生新的遗产。

对于北京高院、青岛法院的观点及其做法，我基本上可以接受，但是，我不赞成吴晓芳法官的观点，我的理由是：

（一）违反公平原则。举个例子，假如某夫妻承租一套公房，丈夫去世后，妻子继续承租。20年后，妻子根据房改政策购买了该房子。购房款全部是妻子的积蓄，如果将此房屋作为夫妻共同财产，这公平吗？再举个例子，假如丈夫去世较早，妻子在丈夫去世后继续工作，工龄很长，并且级别很高。购买房改房时，妻子的工龄优惠占很大比重，如果将此房屋视为夫妻共同财产，这也不公平。

（二）配偶去世后，房改房是出售给夫妻健在一方的，而不是出售给夫妻双方的。按照房改政策，公房应当出售给承租公房的家庭，而不是个人。家庭既包括夫妻双方健在的家庭，也包括丧偶家庭、离异家庭。无论是将房改房出售给夫妻双方，还是出售给健在的某一方，都符合房改政策。因此，配偶去世后，夫妻一方以个人名义购买“房改房”也是符合房改政策的。

（三）已故配偶的工龄优惠体现的是政策性补贴，不是享有物权的资格身份。

首先，夫妻健在一方作为承租人是具有房改房的购买资格的，在购买房改房时，他（或她）不仅仅是出资人，也是适格的购买人。

其次，即使不使用已故配偶的工龄，夫妻健在一方依然可以购买房改房。已故配偶的工龄并不是取得物权的必要条件。它只是优惠购房的条件，体现的是政策性补贴，而不是取得物权的资格身份，更不是享有物权的资格身份。

再次，房改的基本精神就是对低工资的一种补偿，工龄体现的购房优惠应当是政策性补贴，而不是享受物权的资格身份。

（四）夫妻健在一方购买房改房，将承租权转为所有权，这是夫妻健在一方个人承租权转为所有权，而不是夫妻双方的承租权转为所有权。权利的承继是夫妻健在一方个人权利的承继，而不是夫妻双方权利的承继。

首先，配偶去世之后，承租权随之丧失，不存在权利承继的情况。

其次，如果认为，已故配偶曾经是承租人，因此将权利的承继视为夫妻双方权利的承继，这会是一个悖论。比如，根据1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定精神，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋，离婚双方均可承租。离婚后，一方购买了房改房，如果另一方认为自己曾经是承租人，房改房是夫妻双方承租权利的承继，应当是夫妻共同财产。这显然是荒谬的。

（五）违反婚姻法的规定。

根据我国《婚姻法》的规定，夫妻共同财产是夫妻关系存续期间取得的财产，取得的是所有权，至少是可期待的所有权，而不是其他权利。对于房改房而言，在夫妻关系存续期间，二人取得的仅仅是承租权，并不是所有权。不能将承租权与所有权混为一谈。

关于使用已故配偶工龄购买房改房的处理意见

如前所述，在房改时，已故配偶的工龄具有财产属性，夫妻一方的确从中受益。如何在已故配偶的夫妻一方和其他近亲属（父母和子女）之间平衡这种利益关系呢，我的意见是：

房改时，已故配偶的工龄具有财产属性，其对应的财产价值，应当按照公平原则，由夫妻一方对已故配偶的其他法定继承人予以补偿。

【刘维昭律师：13522466520】

附：

1、吴晓芳：《使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则》

2、北京高院：《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》及北京高院邹治法官的说明

3、刘维昭律师：《使用已故配偶工龄购买的“房改房”，是个人财产，还是夫妻共同财产？》

使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则

吴晓芳

一、案情简介

许某与赵某系夫妻关系，双方婚后育有三子，即赵A、赵B、赵C。许某于2004年6月死亡，2004年12月赵某出资4万余元购买其与许某婚姻关系存续期间承租（1987年）的单位房改房，2008年4月取得房屋所有权证。2008年10月，赵某至北京市某公证处立下遗嘱，内容为：上述房屋产权由儿子赵A和赵B共同继承，由赵A继承上述房屋70%的产权份额，赵B继承30%的产权份额。

赵某死亡后，兄弟三人因继承房产问题发生纠纷。赵A、赵B起诉至一审法院，要求对父亲公证遗嘱中所涉及的上述房屋享有继承权，其中赵A享有70%，赵B享有30%。赵C辩称，赵某遗留的诉争房屋原系赵某和许某共同居住，并且是用双方共同存款购买，所以对于公证遗嘱中涉及许某的部分应当认定为无效。

二、法院裁判情况

一审法院认为，本案争议焦点在于诉争房屋是否为被继承人赵某的个人财产。综合本案证据，诉争房屋系用赵某与许某的夫妻共同财产购买，虽然登记在赵某名下，但其中部分权益属于许某。对于赵某所立遗嘱处分许某权益的部分，应当认定为无效，该部分应按照法定继承予以处理。

一审判决后赵A、赵B不服提起上诉。二审法院认为，公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与合同法中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方承租，只缴纳少许的费用即可长期居住、使用，在后续的房改政策中可以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案中，赵某与许某自1987年开始承租诉争房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系赵某在许某去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化，不能简单地理解为由赵某单独所有，而应认定含有许某的部分权益。

综上判决：驳回上诉，维持原判。

赵A、赵B不服申请再审，再审法院认为：赵某与许某自1987年承租涉案房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某和许某共同取得和享有。涉案房屋虽系赵某在许某去世后所购买，但该房屋的权属取得毕竟不同于商品房的购买。因此，许某对涉案房屋应享有部分权益。原审法院依据查明的事实，对涉案房屋的分割处理并无不当，遂驳回赵A、赵B的再审申请。

三、主要观点及理由

司法部律师公证工作指导司曾就享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题分别向建设部和最高人民法院征求过意见，但两个部门的答复意见截然不同。建设部【建住房市函（1999）005号】复函认为，按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。如果一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买，即应视为夫妻共同财产。

最高人民法院2000年2月17日（2000）法民字第4号复函认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

2013年4月8日起施行的法释（2013）7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》中以“与现行房改政策不一致”为由废止了（2000）法民字第4号复函。

房改房的权属认定问题一直存在争议，审判实践中因房改房引发的纠纷屡见不鲜，但各地法院把握的标准并不统一，主要存在以下两种观点：

一种观点认为，根据继承法的有关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。夫妻生存一方取得房屋所有权时，死亡一方的民事权利能力因其死亡而终止，故其并不具备取得房屋所有权的主体资格。夫妻共同财产是指一方或双方在婚姻关系存续期间取得的财产，而离婚和死亡是导致婚姻关系终止的原因，夫妻一方死亡后，婚姻关系自然终止。死亡配偶一方在世时并未取得房屋的所有权，只是取得了房屋的承租权，故夫妻生存一方使用已故配偶工龄购买的房改房不应认定为夫妻共同财产。

另一种观点认为，最高人民法院（2000）法民字第4号复函“唯出资论”的观点完全忽视了房改房的福利因素，可能导致极其不公平的结果。房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，其与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿，属于财产性权益，职工生前没有实际取得并不能就此否定其对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响。在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。[1]房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，相对于市场价有很大的优惠。为购房出资只是取得房屋所有权的一个因素，但绝不是最重要的因素，因其低廉的价格对于取得房屋产权显然远远不够。如果仅凭出资就可以主张房屋产权，将导致购买房改房时已死亡配偶及其子女的合法权益无法得到保障。[2]因此，使用已故配偶工龄所购“房改房”，应由健在一方与已故配偶共同共有。

我们认为，另一种观点更符合房改政策的精神，处理结果更加公平。

其一，房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将逐渐退出历史的舞台。但从目前的情况看，房改房还是普遍存在于各大城市中，成为离婚、继承等相关案件处理时一大难点。房改房属于计划经济时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、价格低廉性、享受权利一次性等特点。使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。在认定房改房的权属时，不能简单粗暴地割裂历史，完全忽略房改房从承租权转化为所有权的承继事实。既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同的签订时间及房产证取得时间来判断房屋产权归属，而应从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。

其二，房改房实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一方出售，其购买价格远远低于房屋的市场价值。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。

其三，已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。最高人民法院婚姻法司法解释（三）第十二条已经明确：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”也就是说，房改房的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下的债权意义。

其四，从我国夫妻共同财产的立法本意来看，夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间所得的财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有。[3]如果一方在婚姻关系存续期间与出版社签订合同，约定取得稿费的数额，但直到婚姻关系终止后才实际取得这笔稿费，由于取得稿费的权利产生于婚姻关系存续期间，故这笔稿费应当认定为夫妻共同财产。同样道理，房改房所有权的取得来源于婚姻关系存续期间的承租权，而根据1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定精神，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋，离婚双方均可承租。既然公房承租权属于夫妻双方，购买公房时使用了已故配偶的工龄优惠取得公房的所有权，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，将这类房改房认定为夫妻共同财产更为适宜。

四、笔者的倾向性意见

房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产。

[1] 杨晓林、段凤丽：《享用已故配偶工龄优惠所购房改房的权属探析》，中国法学会婚姻法学研究会2017年年会论文集第453页。

[2] 李成：《房改房的权属认定问题探讨》，首届中国婚姻家事法实务论坛会议资料集第351页。

[3] 胡康生主编：《中华人民共和国婚姻法释义》第64页，法律出版社2001年6月第1版。

北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答

近年来，北京市法院受理的继承纠纷案件中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，经北京市高级人民法院深入调研，并广泛征求意见，就相关疑难问题北京三级法院达成基本共识或主流意见。在此基础上，2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》。

6.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

说明：夫妻一方去世后，健在一方享受已故配偶的工龄优惠购买了房改房，在购买时依据当时的有关政策折算已死亡配偶一方工龄而取得福利优惠，该房屋权属如何定性？该房屋是否能作为已故配偶一方的遗产产生继承？该政策性福利所对应的财产价值是否能够作为已死亡配偶的遗产进行继承分割？一直是审判中存在的疑难问题。

对此，国务院房改主管部门建设部和最高人民法院曾经出台过存在着矛盾的意见。建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）司法部律师公证工作指导司：你司（98）司公函018号函和（99）司公民便字027号收悉。经研究，答复如下：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。最高法院（2000）法民字第4号文：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产的继续购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款时夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋时夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款时夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。由于最高院上述函复已被废止，对该问题最高院现无明确统一的官方意见，导致实践中出现不一致情况。

我们认为，购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，可以在折算后进行继承分配。首先，房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，是根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权。因此，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。从进行房改时的国家政策的内容可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性利益。其次，鉴于每个个人、家庭只能享受一次，说明该福利具有极强的人身属性，已故配偶工龄优惠带有强烈的个人属性，因此，不能无视已故配偶的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。最后，遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。随着财产的内涵和外延的不断的深化和扩展，不能狭隘的理解财产的性质和范围，符合财产或财产权益本质属性的财产利益属于遗产范围。因此，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，作为已故配偶的遗产予以继承。

另外，鉴于实践中工龄优惠的市场价值计算方式也存在不统一，我们将计算方式列出，以供法官参考使用。

使用已故配偶工龄购买的“房改房”，是个人财产，还是夫妻共同财产？

刘维昭

一、问题的缘起

2017年11月4日，在雁栖湖畔的北京律师学院，北京市律师协会主办首届“京云贵川律师实务研讨会”。最高人民法院高级法官吴晓芳应邀出席会议。在研讨会上，吴晓芳法官谈论了当前婚姻家庭领域内的热点难点问题。其中，吴法官提到这样一个问题，即：

在房改时，单位以极其优惠的价格将公房出售给承租该房的职工家庭。有的夫妻一方已经去世了。尽管如此，其工龄在房改时仍然可以进行折算。于是，夫妻另一方就会按照房改政策，使用已故配偶的工龄优惠购房。这样，房子就由单位的 “公房”变成了家庭的 “私房”。这类房子，俗称“房改房”。夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”，究竟是夫妻一方的个人财产，还是夫妻共同财产呢？

吴晓芳法官说，对于这个问题，理论界和实务界的争议很大，目前还没有定论。此类纠纷又很多，法院应当对此有明确的态度。吴晓芳法官表示她本人也正在对这个问题进行调研、考虑，目前还没有明确的意见。不可否认的是，在这类案件中，已故配偶的工龄是有财产属性的，这一点是应该注意的。

二、我的观点

吴晓芳法官提出此问题后，我进行了认真的研究、思索。我的观点是：1、 夫妻一方使用已故配偶的工龄优惠购买的“房改房”是个人财产，不是夫妻共同财产。

2、 已故配偶的工龄具有财产属性，其对应的财产价值，应当按照公平原则，由夫妻一方对已故配偶的其他法定继承人予以补偿。

三、关于此问题的法律法规

2013年4月8日至今，我国没有关于此问题的任何法律规定，也没有相关的司法解释。

在2000年2月17日至2013年4月8日期间，法院审理此类案件，以《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）为指导。该复函是最高人民法院对司法部律师公证工作指导司的回复。在2000年2月17日由最高人民法院颁布并实施的。具体内容如下：

司法部律师公证工作指导司：

你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

以上意见，供参考。

由于该复函与我国当前的房改政策不一致，在2013年4月8日，该法规已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止。

四、关于此类纠纷的司法乱象

  《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）被废止后，各地各级法院在审理此类案件中，由于无法可依，就出现了截然不同的二种观点，有的法院认为是夫妻共同财产，有的法院认为是夫妻一方的个人财产，“同样的法律事实，不同的法律观点”，这在一定程度上造成了司法乱象。

案例一、张丁诉张戌赠与合同纠纷

【法院观点】使用死亡配偶生前工龄优惠购买的“房改房”是夫妻一方的个人财产。

【基本案情】张某（男）与朱某（女）系夫妻关系，二人生育有六名子女，分别是长子张甲、次子张乙、三子张丙，长女张丁、次女张戊、三女张戌。张某（男）于1992年5月26日死亡，朱某（女）于2013年2月28日死亡。

北京市朝阳区某小区***号楼***号房屋（以下简称诉争房屋）原系张某（男）从其单位承租的公房。张某（男）去世后，诉争房屋由朱某（女）居住使用。1999年，张某的生前单位以成本价将诉争房屋出售给朱某（女）。计算房价时使用了张某的工龄。2004年11月17日，朱某（女）取得了诉争房屋的所有权证。

2007年12月19日，朱某（女）将诉争房屋赠与给了三女儿张戌并办理公证，2007年12月29日，张戌取得了诉争房屋的所有权证。

【一审】张丁认为赠与行为无效，提起诉讼。

大女儿张丁诉称，朱某购买该房时使用了其父亲张某的工龄，且该房屋面积主要基于张某的职级因素，该房屋应属于张某与朱某的夫妻共同财产。由于张某已经去世，该房屋应属于朱某与其他子女共同共有，朱某擅自将诉争房屋赠与张戌的行为侵犯了其他继承人的权利，且张戌不属于善意取得，该赠与应属无效。

三女儿张戌辩称，根据最高院复函规定，虽然购买该房屋使用了张某的工龄，但诉争房屋由朱某个人出资购买，该房屋应属朱某的个人财产。

一审法院认为：最高院复函虽然于2013年4月8日因与现行房改政策不一致被最终废止，但该复函在诉争房屋产权转移登记至朱某名下时仍属有效规定，故该规定可以作为判断本案诉争房屋是否属于朱某与张某夫妻共同财产的依据。张某去世时存款已分割完毕，在此情况下，本院认定购房款系朱某个人积蓄交纳，诉争房屋应属朱某的个人财产，朱某将个人所有的诉争房屋赠与给张戌，并未侵犯张丁等继承人的权利，遂驳回张丁的诉讼请求。

【二审】张丁不服，提起上诉。

二审法院认为，诉争房屋虽由张某生前承租，但其去世后，诉争房屋的实际居住人朱某通过自己的意思表示、通过买卖合同的民事法律行为取得诉争房屋的所有权，房屋的承租权自此消灭。并且售房单位对诉争房屋出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对了朱某一人，并非面向张某的全部继承人，朱某购买诉争房屋及取得房屋产权均发生于张某去世多年后，张丁主张在张某去世后才形成的诉争房屋所有权属于张某与朱某的夫妻共同财产目前缺乏法律、法规依据。同理，诉争房屋的所有权也并非张某的遗产。本案中，在购买诉争房屋时，确实使用了已故的张某的工龄，但无论是使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的职级因素，均在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权。上述因素在朱某购房中体现了一定的财产利益，但无法导致诉争房屋所有权为朱某、张某夫妻共同财产的法律后果。

至于购房款的来源问题，一方面从家庭会议录像来看，张某去世前已将存款分配；另一方面，房屋购房款来源与房屋产权的认定涉及的是不同的法律关系，张丁上诉意见亦认可房屋的购房款来源与房屋产权不具有必然联系，故本院对此观点不再赘述。

 二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

【再审】北京高院再审认为，根据一、二审查明的事实，张某生前诉争房屋系其承租的公有住房，1992年张某去世时，诉争房屋的性质仍然是承租的公有住房。张某去世后，其承租人的身份已经消灭，其不再是诉争房屋的承租人，诉争房屋由张某的配偶朱某实际居住使用。张某去世7年后，诉争房屋的实际居住人朱某从房屋产权单位处购得该房屋，取得诉争房屋的所有权。二审法院认定诉争房屋系朱某的个人财产并无不当。朱某与张戌签订《赠与合同书》，将其个人所有的诉争房屋赠与给张戌，并未侵犯张丁等继承人的权利，一、二审法院对张丁要求确认朱某与张戌之间赠与合同无效的诉讼请求不予支持并无不当。

案例二、赵甲、赵乙诉赵丙遗嘱继承纠纷

【法院观点】使用死亡配偶生前工龄优惠购买的“房改房”是夫妻共同财产。

【基本案情】赵某（男）与许某（女）系夫妻关系，双方婚后育有三子，即赵甲、赵乙、赵丙。许某于2004年6月16日死亡。

北京市石景山区某小区***号楼***号房屋（以下简称诉争房屋）系赵某（男）与许某（女）在1987年开始承租的公房。后来，公司进行房改。在2004年12月27日，赵某出资购买了该房屋。2008年4月19日取得房屋所有权证。

2008年10月16日，赵某立下遗嘱，遗嘱内容为，上述房屋产权由儿子赵甲和赵乙共同继承，赵甲继承上述房屋30%的产权份额，赵乙继承上述房屋70%的产权份额。

【一审】赵甲、赵乙提起遗嘱继承诉讼，

赵甲、赵乙诉称，父亲张某的遗嘱合法有效，要求对诉争房屋进行遗嘱继承，其中赵甲继承70%的份额、赵乙继承30%的份额。

赵丙辩称：诉争房屋原系赵某和许某共同居住，并且是用双方共同存款购买，所以对于遗嘱中涉及许某的部分应该是无效的。

一审法院认为：本案争议焦点在于诉争房屋是否为被继承人赵某个人财产，综合本案证据，在双方均未举证证实购房款来源的情况下，法院推定购房款中有部分赵某与许某的共同存款，另有部分赵某个人收入。因此购买的诉争房屋虽然所有权人登记在赵某名下，但其中应有部分权益属于许某，赵某所立遗嘱，对于处分属于许某权益的部分，应属无效，应按照法定继承予以办理。  

综上，法院认定赵甲享有诉争房屋的30%的份额，赵乙享有诉争房屋的55%的份额，赵丙享有诉争房屋的15%的份额。

【二审】赵甲和赵乙不服，提起上诉。

赵甲和赵乙的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持我方在原审的诉讼请求。上诉理由是：父亲张某的遗嘱合法有效，本案中的诉争房屋为父亲个人的遗产，赵丙不是无民事行为能力人。

二审法院认为：公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与“合同法”中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方名义承租、只交纳少许的费用即可以长期居住、使用，在后续的房改政策中可以以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案中，赵某与许某自1987年开始承租诉争房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系赵某在许某去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化。故本案诉争房屋在赵某参加房改后取得房屋所有权后，不能简单地理解为由赵某单独所有，而应认为含有许某的部分权益。

故原审法院对此认定正确，本院予以维持。

【再审】赵甲、赵乙申请再审。

再审法院认为：赵某与许某自1987年承租涉案房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得和享有。涉案房屋虽系赵某在许某去世后所购买，但该房屋的权属取得毕竟不同于商品房的购买，因此，许某对涉案房屋应享有部分权益。原审法院依据查明的事实，对涉案房屋份额的分割处理并无不妥。遂驳回赵甲、赵乙的再审申请。

案例三、刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌诉祁某所有权确认纠纷

【法院观点】使用死亡配偶生前工龄优惠购买的“房改房”是夫妻一方的个人财产。

【基本案情】刘某（男）与许某（女）系夫妻关系，生育子女六人，即刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌。许某于1993年12月15日去世。许某去世后，刘某于2003年12月17日与祁某再婚。

北京市崇文区某小区***号楼***号房屋（以下简称诉争房屋）系刘某（男）与许某（女）承租的公房。1998年12月22日，刘某与原崇文区房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。购买了诉争房屋。购买诉争房屋时，使用了许某的工龄16年。2000年11月8日，刘某取得诉争房屋的房屋所有权证。

2012年6月12日，刘某与祁某签订《房屋共有协议》，约定诉争房屋由刘某与祁某共同共有。2012年6月12日，刘某与祁某取得了诉争房屋的共有权证。

2014年12月6日，刘某去世。

【一审】刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌提起诉讼，请求确认诉争房屋50%的产权份额为许某的遗产。

原告诉称，刘某用自己和许某的工龄及二人的夫妻共同财产，以优惠价格购买了诉争房屋，并取得诉争房屋的所有权证。诉争房屋应属于许某和刘某的共同财产。该房屋50%的产权份额应当为许某的遗产。

被告祁某辩称：被继承人去世之前取得的财产才是遗产，而本案被继承人许某去世后，刘某取得诉争房屋的房屋所有权，故诉争房屋不应当为许某的遗产。

一审法院认为，当事人的合法权利受法律保护。根据法律规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。根据查明事实，刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌之父刘某参加房改售房购买诉争房屋，并取得房屋所有权证，取得时其配偶许某已死亡，非与许某的夫妻关系存续期间所得。虽刘某在房改购房时使用了许某的工龄，但许，屁当时因已去世，丧失民事权利能力，不能再行取得财产。

一审法院驳回原告刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌的诉讼请求。

【二审】刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌不服，提起上诉。

二审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第九条规定：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。《中华人民共和国继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。

根据本案已查明事实，许某于1993年死亡，刘某于2000年取得诉争房屋所有权。因刘某取得诉争房屋所有权时，许某的民事权利能力已因其死亡而终止，故许某并不具备取得诉争房屋所有权的主体资格。原审法院据此判决驳回刘甲、刘乙、刘丙、刘丁、刘戊、刘戌的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。二审法院驳回上诉，维持原判。

在以上三个案例中，无论是一审法院认定该“房改房”是夫妻一方的个人财产，还是夫妻共同财产，二审法院都认为是正确的，都予以维持。这也反映了司法机关对于此类纠纷的困惑。

五、此类“房改房”应当是夫妻一方的个人财产

我认为，房改时，夫妻一方使用已故配偶的工龄优惠购房，购买的房子应当是个人财产，不是夫妻共同财产。理由如下：

（一）“房改房”是夫妻一方在配偶去世以后取得的，而不是在夫妻关系存续期间取得的。根据我国《婚姻法》的规定，该房产应当是夫妻一方的个人财产。

（二）房改时，夫妻一方的确使用了已故配偶的工龄，在折算工龄后，以极其优惠的成本价格购买了“房改房”，此时，已故配偶的工龄就具有了财产属性。但是，该财产属性并不是工龄本身所固有的，也不是工龄的孳息，而是国家政策在特定时期特定情况下为已故职工的工龄创设的。

（三）国家为已故配偶的工龄创设财产属性，使之具有了财产价值。但是，工龄本身既不是“物”，也不是财产权利，并不能直接进行继承。该工龄蕴含的财产价值也只是一种可能实现的价值，而不是现实存在的价值。

（四）国家为已故配偶的工龄创设财产属性，针对的并不是已故配偶本人，也不是已故配偶的所有近亲属（包括父母和子女），而是实际承租公房的夫妻一方。只有她（或他）才能将已故配偶工龄的财产属性由可能性转化为现实性。

（五）房改时，已故配偶工龄的财产属性和财产价值只有通过夫妻一方购买“房改房”的行为才能实现。而这种购买行为是夫妻一方个人的自主自愿的行为，她（或他）可以购买，也可以不购买。甚至可以只用自己的工龄购买，不用已故配偶的工龄购买。夫妻一方无论怎样决定自己的行为，都不会侵犯任何人的权利。

（六）按照房改政策，公房应当出售给承租公房的家庭，而不是个人。但是，家庭既包括夫妻双方健在的家庭，也包括丧偶家庭。因此，配偶去世后，夫妻一方以个人名义购买“房改房”也是符合房改政策的。

（七）公房面积的大小的确与已故配偶的职级有关系。职级越高，面积越大。配偶去世之前，已经按照职级享用了该公房，已经享受了相应的待遇。至于配偶去世之后，该公房如何处理，应当遵照国家政策的规定。事实上，配偶去世以后，单位（公房所有人）会让夫妻一方继续承租、使用，而不是进行调换。这是夫妻一方基于配偶身份应当享有的待遇，是国家政策赋予生者的权利，而不是已故配偶遗留的权利。

（八）房改时，夫妻一方购房款的来源与“房改房”的所有权没有关系。我们没有必要区分购房款是夫妻一方的个人财产，还是夫妻共同财产。即使购房款是夫妻共同财产，也不能认为该“房改房”是夫妻财产形态的转化，从而推论出“房改房”是夫妻共同财产。如果已故配偶的存款尚未继承，其他继承人可以要求继承存款，但是不能要求继承以该存款购买的房产。实际上，钱是种类物，不是特定物，并且不断地进行流通，我们也无法区分每一笔款项究竟是个人财产，还是夫妻共同财产。

（九）“房改房”的一半份额并不是已故配偶的遗产。根据我国《继承法》的规定，遗产是死者生前遗留的个人财产。就“房改房”而言，配偶生前只是享有承租使用权，并不享有所有权。配偶去世后，承租使用权也随之丧失了，更不用说所有权了。

（十）配偶去世以后，民事权利能力和民事行为能力随之终止，不可能再取得任何财产，因此，也就不可能再产生新的遗产。

六、关于已故配偶工龄的处理意见

如前所述，在房改时，已故配偶的工龄具有财产属性，夫妻一方的确从中受益。如何在已故配偶的夫妻一方和其他近亲属（父母和子女）之间平衡这种利益关系呢，我的意见是：

房改时，已故配偶的工龄具有财产属性，其对应的财产价值，应当按照公平原则，由夫妻一方对已故配偶的其他法定继承人予以补偿。

具体方式是：

使用已故配偶的工龄优惠购房和不使用已故配偶的工龄优惠购房，二者价格之差，就是已故配偶工龄的财产价值。

该财产价值在已故配偶的近亲属之间进行平均分配，由夫妻一方对其他近亲属进行经济补偿。

七、结论

使用已故配偶工龄购买的“房改房”，是夫妻一方的个人财产，这既符合房改政策，也符合法律规定。既有利于实现财产权利，也有利于定纷止争，家庭和谐。

      【注：我在写作本文之前，拜读了北京市天驰君泰律师事务所杨晓林、段凤丽的文章《享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”的权属探析》，尽管我与杨、段观点各异，意见相左，仍然受益匪浅，在此致谢。】

              【刘维昭律师：13522466520】