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        刘维昭,法律硕士研究生,北京市安博律师事务所律师,中华全国律师协会会员,北京律师协会会员,土豆网《大律师访谈》特邀律师,北京明园大学特聘教授,擅长处理婚姻家庭纠纷、刑事辩护、合同纠纷,从业数年,代理过各类案件,有的案件在中央电视台“法治进行时”进行了报道,一专多能,术业专攻,经验丰富,认真负责。

 
 
 
   
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遗产继承
农村宅基地房屋的继承问题及其法律分析
添加时间:2020-2-21 9:35:49     浏览次数:240

 

在我国,农村房屋与宅基地是密不可分的。这就使农村房屋的继承不得不受制于我国的土地制度。此外,农村房屋的时间跨度一般比较大,可能涉及祖孙几代人,房屋也经常发生翻建、扩建等物理形态上的变化。这就使农村房屋的继承与商品房屋的继承有很大区别。随着我国城镇化进程的加快,涉及农村房屋的拆迁大量出现。一旦进入拆迁程序,农村房屋就会转化成巨的经济利益;即使没有拆迁,农村房屋也蕴含着可观的经济价值。这就使农村房屋的继承纠纷急剧增加。本文依据我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《继承法》以及《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》,结合我本人的案例,对农村房屋的继承问题进行分析。

一、一个关于农村房屋继承纠纷的案例

【基本案情】张某(男)和安某(女)是夫妻。二人生有四个子女,分别是张①(女)、张②(女)、张③(女)、张④(男)。位于北京市朝阳区***号的房产(以下称“涉案房屋”)是张某(男)和安某(女)的夫妻共同财产。

张①、张②、张③均已出嫁,其中,张①、张②的户口也已经迁出并转成了非农业户口。张③的户口依然保留在本村。张④已经娶妻生子,并且在本村申请了宅基地建造房屋分家另过。

2014**日,张某去世。2017**日,安某去世。

安某(女)生前立下遗嘱。关于其个人遗产,张①继承其中的20℅,张②继承其中的25℅,张③继承其中的20℅,张④继承其中的35℅。

20173月,安某(女)去世后不久,张④未经张①、张②、张③同意,擅自拆除了张某(男)和安某(女)的房屋,自己出资翻建。在翻建过程中,张①、张②、张③以存在纠纷为由,要求朝阳区**村委会暂停张④的房屋翻建工作。该村委会依法暂停了张④的房屋翻建工作并要求四人通过法律途径解决争议,不要发生冲突。

张①、张②、张③委托我为代理人,在北京市朝阳区人民法院提起继承纠纷诉讼,要求依法继承父母的遗产(房产)。其中,对父亲张某的房产份额进行法定继承,对母亲安某的房产份额进行遗嘱继承。

在诉讼过程中,张④征得张①的同意后,继续翻建房屋。房屋建好以后,张④将涉案房屋据为己有,并继续进行出租。张④认为宅基地虽然登记在父亲名下,但是,原来的房子已经被拆除了,现在的房子是他建造的,应当属于他的个人财产,不同意张①、张②、张③进行继承。

该案发生时,适逢《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》公布实施。北京市朝阳区人民法院重点调查了以下几个问题:

①张④翻建房屋的出资情况。

②涉案房屋的具体状况(房屋间数、位置,是否符合城镇规划等)

③张①允许张④翻建房屋是否意味着她本人放弃了继承权。

④张④在本村是否有自己的宅基地。

经过调查得知,张④拆除并翻建父母的房屋时,全部是自己个人出资,总额约二十万元。涉案房屋共九间,其中六间符合城镇规划,有审批手续。另外三间是占道建房,属于违章建筑。张④结婚后自己申请了一块宅基地,并且建造了房屋,并不和父母共同居住。

北京市朝阳区人民法院认为,双方争议的焦点是对重新建设后的房屋如何确认权利归属。张某(男)和安某(女)去世后,遗产分割之前,涉案房屋处于张①、张②、张③和张④的共有状态,张①、张②、张③并没有放弃继承,即使张①允许张④翻建房屋,也不意味着她本人放弃了继承权。张④拆除原有房屋并进行翻建,并不能简单的认定翻建后的房屋归张④个人所有,该房屋应当依法继承并进行分割。至于分割的比例,可以考虑张④对房屋的贡献,由法院酌情确定。至于分割方式,可以进行实物分割。

朝阳区人民法院依法做出判决【(2018)京0105民初*****号】,张①、张②、张③、张④各自继承一定的份额,并对该房屋进行了实物分割

本案具有很强的代表性和典型性。本案涉及以下几个法律问题,这些问题是农村宅基地房屋继承纠纷案件中经常遇到的问题:

①父母去世后,其中一个子女擅自拆除原有房屋并进行翻建,翻建后房屋的权属如何确认?

②违建房屋是否可以继承?

③子女本人有无宅基地对继承父母遗留的农村房屋是否有影响?

④非农业户口的子女能否继承父母遗留的农村房屋?

 

二、父母去世后,其中一个子女擅自拆除原有房屋并进行翻建,翻建后房屋能否继承?

父母去世后,有的子女为了独占父母遗留的房屋,就先下手为强,拆除老房子,重建新房子。当其他子女主张权利时,该子女就以房子是自己出资建造的为由,不同意继承分割。实际上,该子女的这种做法并不能阻却并消灭其他子女对该房屋的的继承权。在我代理的张①(女)、张②(女)、张③(女)诉张④(男)遗产继承纠纷案件中,张④的最初想法就是这样。

关于这个问题,北京高院认为,被继承人死亡后,未经继承人同意,擅自对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建的,不影响已确定的该宅基地上房屋遗产份额划分。

北京高院的邹治法官认为,根据《继承法》相关规定,除继承人协商确定各自的遗产份额外,应按照法律规定的考量因素确定各继承人的遗产份额。因此,被继承人死亡继承开始后,如对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建的,除经过继承人协商并同意据此确定各自的遗产份额外,并不能影响依法应确定的该宅基地上房屋遗产的份额划分。同时,继承人有权要求上述擅自改扩建人承担恢复原状、赔偿损失等责任。

 

三、违建房屋是否可以作为遗产进行继承?

   在我国农村,由于法治观念薄弱,管理混乱,农村房屋未经许可擅自建造的情况比较普遍。在一些城中村或交通便利的村中,占道建房出租经营的情况也很普遍,这些房屋属于违建房屋。在2018年以前,对于违建房屋是否可以作为遗产进行继承,各地做法并不统一。即使在北京,也是如此。根据我国《继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,而违章建筑实际上是不合法的。但是,由于历史原因和现实的各种因素,农村违建房屋普遍存在。如果不允许继承,该房屋可能会成为无主物。

对于这个问题,北京高院认为,作为遗产的城市住宅平房未经审批翻建、改建、扩建,没有取得新的产权证或者经明确无法办理新产权证的,继承人要求继承该房屋及分割使用的,人民法院应予支持。但人民法院应在判决中明确,该判决不作为拆迁补偿依据;并明确对于该房屋是否属于违章建筑、能否取得房产证、应由相关行政主管部门依相关规定确定。

北京高院的邹治法官认为,未经审批翻建、改建、扩建的房屋,属于违章建筑,建造人违法建造的事实行为应受到否定性评价,往往无法获得不动产物权登记。但违法建筑在被有权机关依法拆除之前仍应作为一种财产性权益进行看待,在所有权人死亡后,应列入遗产范围,当事人要求确认分割使用份额的,法院应予支持,以避免该财产处于无主状态。但为防止当事人利用法院判决将违章建筑合法化,法院在确定继承分割该房产同时,应在判决论理部分中明确,该判决不作为拆迁补偿依据;并明确对于该房屋是否属于违章建筑、能否取得房产证、应由相关行政主管部门依相关规定确定。

在我代理的张①(女)、张②(女)、张③(女)诉张④(男)遗产继承纠纷案件中,涉案房屋中就有三间门面房属于违章建筑,对于该房屋,法院依然作为遗产进行了分割。

 

四、子女本人有无宅基地对继承父母遗留的农村房屋是否有影响?

在多子女家庭中,宅基地的情况比较复杂。有的家庭,每个子女都能以自己的名义申请到宅基地。有的家庭,结婚较早的子女能够在村中申请到自己的宅基地,结婚最晚的子女不能以自己的名义申请到宅基地,只能与父母共用一块宅基地。还有的家庭,一子多女,女儿出嫁了,唯一的儿子可能与父母共用一块宅基地,也可能自己申请了宅基地。在继承纠纷案件中,子女本人有无宅基地对继承父母遗留的农村房屋的影响是非常大的。

对于此问题,北京高院认为,农户家庭中部分子女与父母分家另过;部分子女与父母共为一户且未新分宅基地。父母死亡时,已分家另过的子女主张对相应宅基地上房屋进行继承的,人民法院不予支持。人民法院应释明当事人可对相应宅基地上房屋折算价值主张继承。上述分家另过子女仍为农村集体经济组织成员身份且未取得宅基地的,主张相应宅基地上房屋权利的,应予支持。

北京高院的邹治法官认为,农村习惯中存在年长子女分家另过,另行分配宅基地;而由小儿子与父母共同生活居住,养老送终,并不再另行申请宅基地。在父母去世后,宅基地房屋进入拆迁程序可能获得较高补偿情况下,年长子女往往对去世父母名下的宅基地房屋提出遗产继承要求,以期获得拆迁补偿份额。我们认为,根据《中华人民共和国土地管理法》中农村居民一户一宅的规定,宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭,而户内人口由于生老病死、婚丧嫁娶等情况,往往处于流变之中。在部分年长家庭成员死亡后,由于该户尚存,宅基地使用权应当由剩余户内成员继续享有,原则上此时并不存在宅基地的继承问题。已分家另行取得宅基地的兄姐再行主张获得父母宅基地上房屋权利,由于房地一体原则,其实际获得宅基地使用权利益。这违反了“一户一宅”的宅基地使用原则,也侵害了与父母共同居住儿女的宅基地使用权,既违背农村习俗也有失公平。因此,对于已分家另过的子女请求继承父母宅基地上房屋的,人民法院不予支持。对于可作为遗产分割的房屋建造成本价值,人民法院应释明当事人对父母生前享有的宅基地房屋共有部分价值主张继承,实践中可参照房屋重置成新价计算。但是,如该分家另过子女仍为农村集体经济组织成员身份且未新分宅基地,由于其社员福利仍在原宅基地上,这种情况下我们认为该子女对原宅基地上房屋仍与其它户内成员一样享有权利。

根据北京高院的意见,我们可以得知,在多子女家庭中,如果每个子女都申请了宅基地或者都没有申请宅基地,对于父母遗留的农村房屋,他们可以依法继承。根据房地一体,地随房走的原则,每个子女还可以取得相应份额的宅基地使用权。如果有的子女申请了宅基地,有的子女没有申请宅基地,此时,有宅基地的子女只能对父母遗留的房屋价值进行继承,不能取得相应份额的宅基地使用权。在我代理的张①(女)、张②(女)、张③(女)诉张④(男)遗产继承纠纷案件中,法院调查询问张④是否申请了宅基地,原因就在于此。可以肯定的说,如果张④(男)没有申请宅基地,张①(女)、张②(女)、张③(女)不可能对父母遗留的房屋进行继承并进行实物分割,只能对该房屋的价值(地上物价值)进行继承。

 

五、非农业户口的子女能否继承父母遗留的农村房屋并取得宅基地使用权?

根据我国《继承法》的规定,子女对父母的遗产进行继承时,与户口没有任何关系。无论是农业户口,还是非农业户口,也无论户口已经迁出,还是户口保留在本村,都可以对父母遗留的农村房屋进行继承,并且都可以取得宅基地使用权。在2011年,《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台对此问题做出了肯定性回答:‘非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”。

在我代理的张①(女)、张②(女)、张③(女)诉张④(男)遗产继承纠纷案件中,张①(女)、张②(女)已经出嫁,户口已经迁出,并且转为非农业户口,但是,这丝毫不影响其对农村房屋的继承。

 

六、一个需要特别提示的问题:农村宅基地本身不能单独继承。

根据我国《宪法》规定,宅基地的所有权属于村集体。集体经济组织成员可以依法继承宅基地上所建房屋,并因该房屋产权的合法转移,而享有房屋所在的宅基地使用权;但是,集体经济组织成员不能单独继承宅基地使用权,作为继承的宅基地使用权人,一旦将房屋拆除就不再享有宅基地使用权,集体经济组织可以收回该宅基地。

 

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