一、基本案情：

北京市房山区尚乐城一区是北京玉乡城房地产开发有限公司开发的小产权房。该小区位于房山区大石窝镇北尚乐村。

张某是北京市居民。

2010年1月6日，张某与北京玉乡城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》【编号：NO.0387】，购买房山区尚乐城一区第11栋3单元1层102号房。价格是160654元。双方约定，如张某无故退房，要承担总房款15％的违约金。签约的当日，张某交付了全部房款。

2010年1月11日，张某又与北京玉乡城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》【编号：NO.0388】，购买房山区尚乐城一区第11栋4单元3层301号房。价格是400935元。双方约定，如张某无故退房，要承担总房款15％的违约金。签约的当日，张某交付了全部房款。

2010年7月2日，张某与北京玉乡城房地产开发有限公司签订二份《退房协议》，将上述二套房屋退回。在关于3单元1层102号的《退房协议》中，双方约定：自本协议签订之日起，房屋买卖合同解除。北京玉乡城房地产开发有限公司分期退款，最迟10月份退完。退房违约金另议。在关于4单元3层301号的《退房协议》中，双方约定：自本协议签订之日起，房屋买卖合同解除。北京玉乡城房地产开发有限公司分期退款，第一次退20万元。退房违约金另议。

2010年7月2日，北京玉乡城房地产开发有限公司退还了张某20万元，此后，该公司一直以资金紧张为由拒不退还其他房款。

二、本案涉及的法律问题及其分析：

（一）张某与北京玉乡城房地产开发有限公司签订的买卖“小产权房”的合同是否有效？

（二）北京玉乡城房地产开发有限公司能否追究张某的违约责任？

关于第一个问题：张某与北京玉乡城房地产开发有限公司签订的买卖“小产权房”的合同是否有效？

1、“小产权房”是违章建筑，依法不得交易。

“小产权房”是在农民集体土地上建造的，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，也没有缴纳房地产开发相关的各项税费。

2、现行的法律、法规、政策明确禁止城镇居民买卖农村的“小产权房”。

在2007年，国务院发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发〔2007〕71号】，中共中央、国务院联合发表的《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都一再重申，城镇居民不得购买农村宅基地、住宅及“小产权房”。

由于小产权房的买卖违反国家的强制性法律规定，根据《合同法》第52条的规定，该合同无效。

关于第二个问题：北京玉乡城房地产开发有限公司能否追究张某的违约责任？

由于合同无效，北京玉乡城房地产开发有限公司不能追究张某的违约责任。此外，根据《合同法》第58条的规定，该合同被确认无效后，双方应当相互返还财产。

三、法院判决：

本案调解结案。张某与北京玉乡城房地产开发有限公司大成调解协议。北京玉乡城房地产开发有限公司同意在2011年10月31日前退还全部房款。

（刘维昭律师，电话：13522466520，QQ：289914665，

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