一、基本案情： 

1994年3月，赵某的父亲将北京市朝阳区平房乡黄杉木店＃巷＃号房屋卖与李某，房屋价款是35000.00元。双方未签订任何协议。达成口头协议后，李某将35000.00元购房款交给赵某的父亲。赵某的父亲将《集体土地建设用地使用证》交给李某。该房屋买卖行为得到黄杉木店村委会的同意。黄杉木店村委会房屋土地买卖建设负责人王某经办了此事并将《集体土地建设用地使用证》的土地使用者改为李某。

北京市朝阳区平房乡黄杉木店＃巷＃号房屋所在的宅基地使用人是赵某。在1994年，赵某十七岁，正在北京市某师范院校读书。

李某是北京市劳改局职工，城镇居民。

购买该房屋后，李某全家搬往该处居住，其全家人的户口也迁到此处。

1996年，北京市政府征用该村土地，先后做出《关于北京市大成房地产开发总公司建设征地的批复》（京政地[1996]003号）；《关于朝阳区政府建设征地的批复》（京 政地[1997]075号），该村土地由集体土地转为国有土地。

2002年，黄杉木店村的全体村民已全部由农村户籍转为非农业户藉，村委会建制也被撤销。

2009年4月，赵某向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求确认该农村房屋买卖合同无效

二、本案的特殊性及辩护思路：

          我做为被告李某的代理人出庭应诉。

（一）本案的特殊性：

城镇居民不能购买农村房屋。这是国家法律法规明确规定的。在以往的司法判例中，凡是涉及农村房屋买卖的合同，大都判决买卖合同无效（只有同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同才认定是有效的）。

在本案中，李某是城市居民，其于1994年购买的房屋是农村房屋。但是，本案有特殊之处，即：该村村民已经转为城市居民，土地转为国有。

（二）本案的辩护思路：

   针对本案的特殊性，我们确定的辩护思路为：

1、赵某已经转为居民，不再具有集体经济组织成员身份；

2、该村土地已经国有化，可以依法转让。

三、一审法院的意见及其判决：

一审法院认为，平房乡黄杉木店村的土地已经被征用，由集体土地转化为国有土地，因此，该房屋买卖并不违反国家的强制性法律法规，属于合法有效的合同。判决驳回原告的诉讼请求。    

{参见：朝阳区人民法院民事判决书【（2009）朝民初字第16015号】}

（刘维昭律师：13522466520）