※基本案情：

2009年5月2日，石某、姜某、北京邻家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：NO.＃），内容如下：

石某购买姜某所有的位于朝阳区仰山路万科星园#号楼#房屋，房屋价款为947800.00元。该房屋有住房抵押贷款，未还贷款余额为280000.00元。石某将首付款交付姜某后，优先用于偿还贷款。该房屋目前正在出租。

石某根据个人资信状况，拟贷款450000.00元，拟贷款年限为10年。实际贷款金额和年限以银行最后核定、批准的金额、年限为准。在签约当日，石某支付39000.00元作为定金。姜某将屋内所有的家具、家电赠与石某。签约十日内，石某代姜某还清房贷。其余款项于过户当日一次性付清。

2009年5月2日，石某交付了定金39000.00元。

   5月13日，由于石某、姜某在租户搬走时间、房屋解押问题上无法达成一致意见，北京邻家房地产经纪有限公司起草了《终止协议》，终止《房屋买卖居间合同》。当日，石某、北京邻家房地产经纪有限公司在《终止协议》上签字盖章。姜某因提前离去未在当日签字。

5月15日，姜某与石某经过进一步协商，又签订《补充条款》，姜某承诺与租户签订放弃优先购买权的合同，并保证租户于过户当日搬离住房。

   2009年5月15日，石某交付首付款300000.00元。姜某用该款项解除房屋抵押。

2009年5月19日，石某与姜某共同去招商银行办理贷款面签。当日，石某与北京某担保有限公司签订《委托办理权证登记协议》（编号：KBA0004855），委托该公司办理房屋贷款抵押登记事宜。

2009年5月25日，北京邻家房地产经纪有限公司根据双方当事人的委托，按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的规定，网签了《存量房屋买卖合同》（合同编号：C97795）。该合同约定，该房屋未设定抵押 ，未出租，房屋成交价格为360000.00元。

2009年6月19日，招商银行股份有限公司北京西三环支行向北京某担保有限公司出具《招商银行个人二手住房贷款承诺书》，认定石某符合个人住房贷款借款人的基本条件，在石某提供阶段性担保的前提下（即：石某与姜某办理完毕房屋过户手续，核发了以石雪为权利人的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，且同意提供房款后至抵押登记完成前的阶段性连带责任保证担保，并签署借款担保合同），与该行签订借款合同，并按该行要求办理房屋保险后，该行向石某发放住房贷款400000.00元。

   2009年6月22日，姜某明确表示不继续履行合同。2009年7月13日，在协商未果的情况下，石某将姜某诉至法院，要求其支付违约金、赔偿损失并继续履行合同。

※本案的法律问题及其分析：

一、与二手房过户及商业按揭贷款有关的几个问题。

1、什么是二手房？

 二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。

　  新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

2、什么是存量房？

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

3、什么是二手房过户及商业按揭贷款？

购房者在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。

4、房屋交易流程是怎样的？

    ①买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
    ②如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20%），双方签订房屋买卖合同,并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的北京市存量房买卖合同。
   ③买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
   ④立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
    ⑤缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
    ⑥办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证

部门申领新的产权证。
   ⑦对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后三个工作日内，银行将贷款一次性发放。
   ⑧卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

5、为什么必须在网上签定《存量房屋买卖合同》？

根据北京市《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》，从2008年10月15日起，不论双方自行交易还是委托房产中介，二手房想要“过户”都必须先进行网上签约才行，一套房子在网上只能有一条相对应的信息存在，“黑白合同”、“一房二卖”等坑害百姓的现象都将被杜绝。

二、依据《房屋买卖居间合同》及其《补充条款》的约定，石某的义务有哪些？

1、签约时交付定金39000.00元；

2、签约后交付首付款。尽管双方没有约定首付款数额，也没有约定首付款交付时间。但是该房屋有住房抵押贷款，未还贷款余额为280000.00元。双方约定，石某将首付款交付姜某，优先用于偿还贷款。不足部分，由姜某支付。由此可以推定首付款数额不应当超过280000.00元。另外，根据《民法通则》第88条和《合同法》第62条的规定，履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，石某可以随时支付首付款，数额不超过280000.00元；

3、向银行贷款，支付房款。当然，履行该义务需要姜某的配合；

4、过户当日向姜某支付余款。

三、依据《房屋买卖居间合同》及其《补充条款》的约定，姜某的义务有哪些？

  1、在石某申请银行房贷时予以协助；

  2、石某的贷款申请得到批复后，及时将房屋过户；

  3、让房屋承租人于房屋过户前或过户当日搬离该房屋；

  4、将房屋中的家具、家电赠与石某。

四、在本案中，姜某是否具备行使抗辩权的条件？

  1、合同法第66条、67条、68条规定了三种抗辩权，即：同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。在本案中，姜某和石某履行义务有先后顺序，不存在行使同时履行抗辩权的情形；

  2、石某已经按约定交付了定金、首付款，并及时向银行申请了房屋贷款，因此，姜某不具备行使先履行抗辩权的条件；

  3、姜某没有任何证据证明石某存在以下情形：①经营状况严重恶化；②转移财产，抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。因此，姜某无权通知石某中止履行，更无权行使不安抗辩权。

五、在本案中，石某是否具备行使抗辩权的条件？

   如果姜某不办理房屋过户手续、不及时让承租人搬离房屋、不将房屋中的家具、电器赠与石某，石某可以行使先履行抗辩权，拒绝支付房屋余款。

六、姜某拒绝履行房屋过户的合同义务，石某可以要求其承当什么法律责任？

  1、姜某拒绝履行房屋过户的合同义务，已经构成了实际违约，石某可以依据《合同法》第94条第2款的规定，主张解除合同，同时依据《合同法》第115条的规定，要求姜某双倍返还定金；

  2、石某可以依据《民法通则》第111条和《合同法》第107条的规定，要求姜某继续履行，如果姜某的行为给其造成损失，还可以要求姜某赔偿损失。

七、石某和姜某没有约定房屋过户的具体时间，应当怎么办？

《民法通则》第88条和《合同法》第62条规定，履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，在条件具备的前提下，石某可以随时要求姜某履行房屋过户的义务，姜某也可以随时要求石某接受房屋过户。

八、石某和姜某没有约定首付款的数额和支付时间，应当怎么办？

由于该房屋有住房抵押贷款，未还贷款余额为280000.00元。双方约定，石某将首付款交付姜某，优先用于偿还贷款。不足部分，由姜某支付。由此可以推定首付款数额不应当超过280000.00元。另外，根据《民法通则》第88条和《合同法》第62条的规定，履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，石某可以随时支付首付款，数额不超过280000.00元。实际上，石某向姜某交付了300000.00元的首付款，完全符合合同的约定。

九、姜某能否以房屋租赁为由，迟延履行房屋过户的义务？不能。理由是：

1、租赁状态的房屋依然可以买卖。房屋租赁只是在以下二方面对房屋买卖产生影响：①房屋承租人享有优先购买权。具体规定参见《合同法》第230条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条；②、买卖不破租赁。具体规定参见最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条《合同法》第229条、《城市房屋租赁管理办法》第11条；

  2、在本案中，由于该承租人放弃了优先购买权，因此，石某有权购买该房屋并要求姜某及时履行房屋过户义务；

  3、尽管买卖不破租赁，但是，由于姜某承诺在过户当日让承租人搬离该房屋，因此，石某只需让姜某履行合同义务，不用考虑租赁的事情。姜某如何让承租人搬离，与石某没有关系。

十、姜某能否要求石某对房屋过户后的余款提供保证？不能。理由是：    

  1、根据合同的约定，石某没有提供保证的义务；

  2、姜某没有证据证明石某已经丧失了或可能丧失履行债务的能力。

十一、当事人为了避税，网上签约的房屋价款与与《房屋买卖居间合同》中的实际价款不一致。姜某能否据此主张《房屋买卖居间合同》无效？

在司法实践中，当事人一方经常依据《民法通则》第58条第七款的规定（“以合法形式掩盖非法目的”），主张合同无效。但是，在一般情况下，法院不会支持。因为，在案件进入诉讼后，当事人实际上不可能避税。由于不可能发生违法后果，从维护交易双方的利益出发，法院不会认定该合同无效。

十二、《房屋买卖居间合同》与网签的《存量房屋买卖合同》不一致，法律后果是什么？

1. 《房屋买卖居间合同》是石某、姜某、北京某房地产经纪有限公司真实的意思表示，合法有效；

2、网签的《存量房屋买卖合同》纯粹是为了房屋过户而签署的。此外，为了避税，双方还故意降低了房屋买卖价格。根据《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规定，恶意串通，损害国家利益的，合同无效。因此，网签的《存量房屋买卖合同》无效；

3、网签的《存量房屋买卖合同》无效，并不影响《房屋买卖居间合同》的法律效力。

十三、关于本案的管辖法院。

   1、当事人在《房屋买卖居间合同》中约定了管辖法院，即：由房屋所在地的法院管辖。该约定符合《民事诉讼法》第25条的规定；

   2、本案属于不动产纠纷，根据《民事诉讼法》第34条第1款的规定，应当由不动产所在地人民法院管辖。

   本案争议的房屋位于朝阳区，应当由朝阳区人民法院管辖。

※法院的判决：

我作为原告石某的代理人提起诉讼并出庭。

法院审理后，判决姜某继续履行合同并支付违约金。由于被告支付的违约金数额已经足以弥补原告的经济损失，法院对原告主张的经济损失不予支持；另外，鉴于原告在履约过程中也有过错，法院适当减少了违约金数额。

（刘维昭律师：13522466520）