※基本案情：

2009年11月18日，施某、姜某、北京达联房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：

施某将其所有的位于北京市朝阳区东大桥路#号楼#室（房产证号：#）出售给姜某，成交价格为4760000.00元。

姜某在签约当日预付总房款的10％，即：人民币470000.00元，作为保证双方履行合同的定金。鉴于该房屋存在贷款抵押，在施某办理完该房屋的提前还款申请后，姜某将首付款3600000.00元交付给北京达联房地产经纪有限公司，由该公司支付给施某作为还款之用。剩余的房款690000.00元，其中的340000.00元在北京达联房地产经纪有限公司拿到中信银行国际大厦支行出具的该房屋解除抵押资料后支付给施某。另外的350000.00元在过户当日由姜某一次性支付给施某。

施某违约，姜某有权解除合同，并要求双倍退还定金。姜某违约，施某有权解除合同，并不退还定金。

如施某不履行房屋过户义务，应按合同金额的10％支付违约金并应继续履行过户义务。

经查，施某以按揭贷款的方式购买该房屋。施某在中信银行北京国际大厦支行办理了抵押贷款。因施某未能按时还款，2008年11月，该房屋被查封。

2009年11月20日，施某与中信银行北京国际大厦支行签署了《关于结清贷款及解封解押协议》。施某应当于11月20日、11月24日分三次偿还中信银行的贷款，共计：3737332.00元。中信银行承诺在款项到账后办理该房屋的解封、解押手续。张某、朱某、雷某、周某、朱某（后四人为中信银行营业部负责人）在该协议上签字。

2009年11月20日，施某将产权证、土地证、购房发票、契税发票、购房按揭贷款合同、朝阳区人民法院判决书（判决施某偿还贷款）（均为原件）、银行还款存折、维修基金收据交给北京达联房地产经纪有限公司保管。该公司出具了《证件保管书》。

2009年11月23日，施某以姜某支付的放款偿还了中信银行的贷款。

2009年12月1日，中信银行向施某出具了解除房屋抵押的资料。同时，中信银行委托北京市中咨律师事务所向朝阳区人民法院申请解除查封。

2009年12月4日，北京达联房地产经纪有限公司受姜某的委托，要求施某办理房屋解押、解封、过户手续。施某要求姜某支付340000.00元房款后再履行该义务。双方为此发生争议。

2009年底，姜某以施某隐瞒房屋的权利瑕疵、不履行房屋过户义务为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求施某支付违约金470000.00元，履行房屋过户义务。

※案情分析及法院判决

本案的争议焦点是施某是否隐瞒了房屋的权利瑕疵（有抵押、被查封）？是否有违约行为（拒绝履行过户义务）？

三方在合同中约定了偿还贷款事项，施某还将朝阳区人民法院判决书（判决施某偿还贷款）交给北京达联房地产经纪有限公司，据此可以推定施某已告知姜某该房屋存在抵押贷款的事实；

 施某取得中信银行的解押手续后，姜某要求其过户，施某要求其先支付余款，二者发生争议。姜某立刻将施某诉至法院，认为其违约。由于事情发生在几天之内，不能认为施某拒绝履行过户义务，构成违约。

朝阳区人民法院经审理后认为，施某不存在违约行为，驳回了姜某的诉讼请求。

（注：我作为施某的代理人出庭应诉。姜某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，我依然作为施某的代理人出庭应诉。二中院驳回了姜某的上诉请求）

（刘维昭律师：13522466520）