城镇居民买卖农村房屋的合同一般无效，原因在于：

一、在房地一体的格局下，农村房屋买卖合同处分的不仅仅是房屋，而是包括宅基地。

二、城镇居民不具有集体经济组织成员的特定身份，无权取得宅基地使用权。根据《土地管理法》第8条的规定，宅基地属于集体所有的土地。宅基地使用权是该集体组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。城镇居民不具有集体经济组织成员的特定身份，无权取得宅基地使用权；

三、城镇居民取得宅基地使用权不符合集体土地使用权流转的条件。

集体土地使用权的流转有严格的限制条件。根据《土地管理法》第63条的规定，只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才能致使土地使用权依法发生转移。另外，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，只有在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权才可以依法流转。

四、现行国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地。

2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在2007年，国务院发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发〔2007〕71号】，中共中央、国务院联合发表的《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》再次重申，城镇居民不得购买农村宅基地、住宅及“小产权房”

（刘维昭律师：13522466520）