城镇居民买卖农村房屋、“小产权房”以无效为原则，以有效为例外。在司法实践中，合同有效的几种特殊情形为：

一、城镇居民买卖农村房屋的土地已经被征收为国有土地，原为农民身份的出卖人已经转为城镇居民，可以认定房屋买卖合同有效；

二、城镇居民购买农村房屋后，将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地的集体经济组织，转为了农民身份，可以认定房屋买卖合同有效；

三、买受人为城镇居民，但其配偶、父母、子女是该集体经济组织的成员，所购房屋为其家庭成员共同居住的，可以认定房屋买卖合同有效；

四、1999年1月1日《土地管理法》修订前，回乡落户的干部、职工、退伍军人买卖农村房屋，应当认定房屋买卖合同有效；

五、城镇居民买卖的“小产权房”，已经县级以上人民政府对小产权房所在的小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收手续，补缴了土地出让金、交易税费等，完善了商品房出售的合法化手续，可以认定房屋买卖合同有效；

六、同一房屋多次转让、买卖，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，对房屋买卖合同的法律效力进行认定。

（刘维昭律师：13522466520）