一、同一集体经济组织成员（本村村民）之间买卖农村房屋是合法的民事法律行为。

我国的法律、法规、政策严格禁止城镇居民买卖农村房屋，也不支持不同集体经济组织成员（非本村村民）之间买卖农村房屋，但是，并不禁止同一集体经济组织成员（本村村民）之间买卖农村房屋。

我国《土地管理法》第62条规定，┅┅农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准┅┅。我国的《土地管理法》只是限制农村宅基地的转让，但是并没有否定同一集体经济组织成员（本村村民）之间买卖农村房屋的法律效力。

此外，我国《房屋登记办法》第四章“集体土地范围内房屋登记”第86条规定，房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

由此可见，只要符合法定条件，同一集体经济组织成员（本村村民）之间买卖农村房屋是合法的。

二，农村房屋买卖具备特定的条件后才能发生法律效力。

（一）农村房屋买卖是民事法律行为，需要具备民事法律行为生效的一般条件。

根据《民法通则》第55条的规定，民事法律行为生效的一般条件是：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。

（二）根据最高人民法院相关的司法解释，农村房屋买卖还需要具备特定的条件。

1、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第131条规定：房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。据此可知，农村房屋买卖需要具备特定的条件是：①买卖双方自愿；②立有契约；③交付了房款；④实际管理和使用了房屋；

2、在《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中，最高人民法院指出：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。据此可知，农村房屋买卖需要具备特定的条件是：①双方订有书面契约；②中人证明；③按约定交付房款；④实际管理房屋。

综上可知，农村房屋买卖生效的特定条件是：1、订立书面的房屋买卖合同；2、按约定交付了房款；3、实际管理使用该房屋；4、有证明人。

三、一般情况下，农村房屋买卖合同自买卖双方签字之日起生效。

我国《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法解释一》第9条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

我国法律并没有规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效，因此，如无特殊约定，农村房屋买卖合同自买卖双方签字之日起就生效。

（刘维昭律师，电话：13522466520，QQ：289914665，

网站：www.liuweizhao.com）